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关于加快建立和完善房地产信用档案系统的通知

时间:2024-07-01 08:59:37 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9122
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关于加快建立和完善房地产信用档案系统的通知

建设部住宅与房地产业司


关于加快建立和完善房地产信用档案系统的通知



建住房综函[2003]002号

各省、自治区建设厅,直辖市建委(开发办)、房地局,新疆生产建设兵团建设局:

  为贯彻建设部等七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》(建住房[2002]123号)精神,我部决定建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统(以下简称“信用系统”),日前一级房地产信用系统已开通,收到了较好的社会反响。但由于该系统目前只有一级房地产企业的信用档案,难以满足投诉和查询需求,为加快建立和完善房地产信用系统建设,现就有关事项通知如下:

  一、各地要加强组织领导,确保今年6月底前将所辖区内所有的房地产企业和执(从)业人员都纳入信用系统中,通过中国住宅与房地产信息网实现部、省、市三级信用系统联通。

  二、各地要根据上述目标,明确省市分工,分级建设、分级管理,省级房地产行政主管部门要加强对城市房地产行政主管部门的督促,建立良好的工作机制,确保按期完成信用系统的建设工作。

  三、各级房地产行政主管部门要适应政府职能转变的需要,充分发挥行业协会、信息中心等单位的作用。信用档案系统建设中有关信息征集与输入、网上公示、内容更新、投诉处理等日常运行与维护工作可以委托给行业协会、信息中心等单位,同时要加强对其指导和监督管理。

  四、各地的信用系统建设要严格按照建设部印发的数据标准执行,以保证实现全国房地产信用系统互通互联以及建立全国房地产管理基础信息数据库的需要。

  五、各省级房地产行政主管部门要在每月底将本地区信用系统建设进展情况向我司报告。我司将适时对各地信用系统建设进展情况进行检查并通报。

  六、为加快房地产信用系统建设,避免重复开发,满足企业基础信息上报和各级房地产行政主管部门对行业监管的需要,我司委托部信息中心组织开发了房地产企业和执(从)业人员信用信息管理系统软件。管理版软件免费提供给各级房地产行政主管部门使用,企业版软件以成本价提供给房地产企业使用。

  各地在建立房地产信用系统建设过程中如有问题,请及时与我部联系。

  住宅与房地产业司 朱文奇

  电话:010-68394054  传真:010-68393066

  E-mail:zhuwq@mail.cin.gov.cn

  信息中心 宋秀明 胡建改

  电话:010-68394215,68394428

  传真:010-68394215

  E-mail:sxm@mail.cin.gov.cn

      hujiangai@mail.cin.gov.cn

建设部住宅与房地产业司
二○○三年一月八日


审计机关审计档案工作准则

审计署


审计机关审计档案工作准则
中华人民共和国审计署
中华人民共和国审计署令第3号



第一条 为了规范审计档案工作,保证审计档案的质量,发挥审计档案的作用,根据《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国审计法》和《中华人民共和国国家审计基本准则》,制定本准则。
第二条 本准则所称审计档案,是指审计机关在项目审计或者专项审计调查活动中直接形成的,具有保存价值的以纸质、磁质、光盘和其他介质形式存在的历史记录。
审计档案是国家档案的重要组成部分。
第三条 本准则所称审计档案工作,是指审计机关建立审计档案并进行收集、整理、保管、利用、编研、统计、鉴定和移交的活动。
第四条 审计档案工作实行统一领导、分级管理的原则。审计署主管全国的审计档案工作,同时接受国家档案行政管理部门的监督和指导;地方各级审计机关的审计档案工作,接受上一级审计机关和同级档案行政管理部门的监督和指导。
第五条 审计机关应当设立档案管理机构或者配备专职(兼职)档案工作人员负责本单位的审计档案工作。
第六条 审计机关档案管理机构和档案工作人员的职责是:
(一)贯彻执行国家档案工作法律、法规,拟定审计档案工作规章制度;
(二)对本机关各部门审计文件材料的立卷和归档工作进行监督和指导;
(三)按照国家有关规定,做好审计档案的收集、整理、保管、利用、编研和统计工作;
(四)定期对本机关库存审计档案进行鉴定,如期移交应由同级档案馆保管的审计档案;
(五)监督和指导下级审计机关的审计档案工作;
(六)开展审计档案工作的检查、总结、培训、研究等活动。
第七条 审计档案的建立实行审计组负责制。
第八条 应归入项目审计档案的文件材料是:
(一)立项性文件材料,如审计通知书、审计实施方案;
(二)证明性文件材料,如审计证据(含承诺书)、审计工作底稿;
(三)结论性文件材料,如审计报告、审定审计报告的会议纪要、审计报告征求意见书、复核意见书、审计意见书、审计决定书、审计建议书、移送处理书、审计处罚决定书、审计听证告知书、审计文书送达回证;
(四)其他备查文件材料。
第九条 审计文件材料按审计项目立卷,一个审计项目可立一个卷或者若干卷,不得将几个审计项目合并立为一个卷。
跨年度的审计项目,在项目审计终结的年度立卷。
第十条 审计案卷内文件材料按结论性文件材料、证明性文件材料、立项性文件材料、其他备查文件材料四个单元进行排列。
结论性文件材料,采用逆审计程序并结合文件材料的重要程度进行排列。
证明性文件材料,按与审计方案所列审计事项或者会计报表科目对应的顺序排列。
立项性文件材料,按文件材料形成的时间顺序,并结合文件材料的重要程度进行排列。
其他备查文件材料,按文件材料形成的时间顺序,并结合文件材料的重要程度进行排列。
第十一条 审计案卷内的每份或者每组文件之间的排列规则是:
(一)正件在前,附件在后;
(二)定稿在前,修改稿在后;
(三)批复在前,请示在后;
(四)批示在前,报告在后;
(五)重要文件在前,次要文件在后;
(六)汇总性文件在前,基础性文件在后。
第十二条 审计组确定的立卷责任人应当及时收集审计项目的文件材料;审计终结后,立卷责任人对审计项目形成的全部文件材料按立卷方法和规则进行归类整理,经审计组组长(或业务部门负责人)复查,并经档案管理机构或者档案工作人员检查后,依照有关规定进行编目和装订。
第十三条 审计复议案件的文件材料由复议机构按案件单独立卷归档。
为了便于查找和利用,档案管理机构应当将审计复议案件归档情况在被复议的审计项目案卷备考表中加以说明。
第十四条 审计项目案卷的归档,应当以审计项目案卷为单位进行交接,归档时间不得迟于该审计项目结束后的次年4月底。
第十五条 审计机关应当根据审计项目案卷的保存价值确定保管期限。
第十六条 审计档案在划定保管期限的基础上,应当采用“年度-组织机构-保管期限-审计类别”的方法排列和编目。审计案卷排列方法应当统一,前后保持一致,不可任意变动。
第十七条 审计档案的密级及其保密期限,按卷内文件的最高密级及其保密期限确定,由档案工作人员按有关规定作出标识。
第十八条 审计机关应当按照国家有关规定设置专用、坚固的审计档案库房,配备必要的设备,建立健全审计档案保管制度,定期对审计档案保管情况进行检查,确保审计档案的安全。
第十九条 审计机关应当建立科学的管理制度,采取先进技术,编制适用的检索工具和参考材料,加强审计档案信息化管理,积极开展审计档案的利用工作。
第二十条 借阅审计档案,仅限定在审计机关内部,审计机关以外的单位不得查阅,但有特殊情况需要查阅审计档案或者要求出具审计档案证明的,须经该审计机关主管领导批准。
第二十一条 审计机关应当按照有关规定向档案馆移交审计档案。
第二十二条 审计机关应当及时对本机关和本地区的审计档案收进、移出、保管、利用等情况进行统计与分析,并按规定向上一级审计机关和同级档案行政管理部门报送审计档案工作基本情况统计表。
第二十三条 对损毁、丢失、涂改、伪造、出卖、转卖、擅自提供审计档案者或者因玩忽职守造成审计档案损失的档案工作人员,由主管部门对直接负责人和其他有关责任人依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十四条 专项审计调查档案比照项目审计档案立卷归档。电子审计档案另行规定。
第二十五条 本准则由审计署负责解释。
第二十六条 本准则自发布之日起施行。审计署于1996年12月16日发布的《审计机关审计档案工作的规定》(审办发〔1996〕356号)同时废止。


2001年8月1日
请求权的行使刍议

樊斌杰


内容提要:任何权利的圆满回复均藉助请求权的行使,而请求权的行使得依赖一定的法律规范。本文通过司法实务中的案例,以揭示请求权行使的技巧,突显请求权选择行使的重要性。
关键词:请求权/行使技巧/法律规范/重要性

请求权是要求特定人为特定行为(作为、不作为)的权利。它在权利体系中居于枢纽地位。任何权利,不论是相对权或是绝对权,为发挥其功能,或为回复其不受侵害的圆满状态,均须藉助请求权的行使。[1]而请求权的行使得依赖于一定的法律规范,此等法律规范,学理上即为请求权规范基础,简称请求权基础。
作为从事法律实务的法律人——律师,自始应确实养成探寻请求权基础的能力。在为当事人解决法律问题之际,须明确支持己方某项请求权的法律规范,知悉其权利和义务关系。在处理具体案件时,慎思明辨,探寻可能成立的请求权,选择最有利的请求权而行使,始足维护己方当事人的利益。兹举数例说明之,以突显其行使的重要性。
案例一:2003年4月18日,62岁的马女士参加某旅行社组织的二日游,途中在旅行社指定的饭店用餐时,马女士因地滑跌倒受伤,住院治疗花费医药费3403元。马女士要求旅行社赔偿医药费,旅行社对马女士损伤事实不否认,但认为导游在去用餐时已发现地上比较滑,并向所有游客告示过,当然马女士也不例外。马女士的滑倒跌伤,是因马女士自己疏于注意,旅行社没有过错,不应承担赔偿责任,于是拒绝马女士要求赔偿的请求。但马女士坚持认为,自己与旅行社已形成了旅游服务合同关系,伤是在旅行过程中造成的,旅行社应承担赔偿责任。因双方意见未能一致,马女士诉至法院,要求旅行社赔偿医药费3403元。
本案例的请求权基础为《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”马女士选择了违约责任请求权和赔偿损失请求权,要求旅行社赔偿医药费3403元。
法院认为,马女士参加旅行社组织的二日游,按规定交了款,双方就形成了旅游服务合同关系。旅行社应对为马女士提供的旅游服务中的人身及财产安全负有一定的义务。旅行社对其导游发现地滑后已进行告知的主张,因其未能向法院提供确凿证据证明,故不能免除其应承担的相应义务。因此,旅行社对马女士伤害的发生应当负主要责任,承担由此造成的马女士的医药费的大部分。马女士本人在旅行过程中也有一定的注意义务,故其应对本人未尽注意义务而造成的伤害承担相应的责任。法院依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第七条“消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务,符合保障人身、财产安全的要求。”和第十一条“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的,享有依法获得赔偿的权利。”之规定,判决马女士的医药费3403元,由旅行社赔偿60%即2041.8元,马女士自负40%即1361.2元。马女士不服提起上诉。她认为自己在旅行社组团的旅游途中,是在旅行社指定的饭店用餐时,因地滑跌倒而致伤,旅行社应对其负全部责任,一审法院的判决显属不当。二审法院认为:马女士参加旅行社组团的二日游,并交付了旅游费用,旅行社与马女士形成了旅游服务合同关系,旅行社在其提供的服务过程中,负有保障旅游者人身安全的义务。因旅行社指定用餐的饭店地滑,导致马女士跌倒受伤,系旅行社提供的服务条件存在瑕疵。旅行社称其导游在发现饭店地滑已经提前告知游客,因未提供相关证据证明,故不能免除其应承担的责任。本案马女士在一审主张的是合同责任,旅行社对其提供的旅游服务过程中导致游客人身损害违反了合同义务,应承担违反合同的责任,全额赔偿马女士的损失。原审法院将本案双方当事人涉诉的合同纠纷确立为人身损害赔偿纠纷案由,以侵权责任确定当事人的责任,显属不当,应予改判。二审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 和第一百零七条之规定,判决由旅行社赔偿马女士医药费3403元。[2]
案例二:甲、乙系邻居,甲住在乙的后面。2003年6月,乙旧宅翻新,在原有的宅基地上盖新房。由于地势的特殊情况,新房正门在南边,是南门;从南边看是二层,从北边看是三层。当时在盖房过程中,甲以影响生活为由,向政府举报要求政府处理。经过调查,政府下达行政处罚决定书。甲、乙就相邻权问题在村委会成员的主持下达成书面调解协议:乙一次性支付甲补偿款5000元,将后窗堵死。但乙并未按照协议堵死后窗。于是,甲向法院起诉乙侵犯甲的相邻权。庭审中,法官到现场进行勘验,并制作勘验笔录,认定地下室窗户未采取任何措施,但对甲不构成侵权。二层虽然没有堵死,但用花玻璃、外面用塑料布固定,透视性差,不能看到甲的院内及室内情况,据此判决不构成侵权。庭审中,就侵权与违约问题展开辩论。甲认为,虽然不能构成侵权,但是双方事先有约定,乙应当按照约定将后窗堵死。乙认为,本案甲的诉讼请求为侵权,乙不存在侵权行为,甲也不能提供证据证明侵权成立,因此,应当认定甲的诉讼请求不能成立,驳回原告的诉讼请求。法庭按甲的请求进行审查,判决甲败诉。[3]
案例三: 按规定,某甲房地产公司应该为胡女士解决一套54平方米的福利房,每平方米的价格为280元,而现如今房产公司预备卖给胡女士一套67.97平方米的商品房,作为遗留问题的补偿,其中的50平方米按照400元一平方米的价格,剩余的17.97平方米按照1050元一平方米的价格,整套房子共计4.2万多元。1999年3月17日,甲房地产公司与胡女士的儿子陈某签订了商品房购销合同。 然而当胡女士拿到钥匙第一次看到新房子的时候,却发现这房子的质量特别差。 面对这样的条件,胡女士还是决定咬咬牙接受下来,可是当她按照正常的程序去土地管理局办理土地使用证时,却发现人家不给她办。理由是土地管理局通过档案查阅过以后,发现这块地没有办理土地使用证。 胡女士了解到甲房地产公司已经卖出的137栋里的36套住房,其他住户也同样办不来土地使用证。甲房地产公司明明知道没有获得土地使用权证书就卖房子是不合法的,那么他们当时为什么不去办理土地使用证呢?胡女士了解到按照国家规定,只有办理了土地使用权证和房屋所有权证才能合法地拥有房地产权,显而易见,如今办不下来土地使用权证也就意味着这房子根本就不属于自己,于是她痛下决心要退掉这套房子。但是房地产公司就是不同意她退,理由是双方履行过的手续不能随便地说退就退。 胡女士说购房合同上明确写到,如果因为甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接后的3日起90日之内取得房地产权属证书,乙方有权提出退房。而甲房地产公司既不同意退房,又不能使自己拿到土地使用权证,一家人在没有办法的情况下,于1999年8月由胡女士的儿子陈某将甲房地产公司告上了法庭,要求退房。法院开庭审理了此案,庭审中,甲房地产公司就向法庭提交了房管局出具的一份说明指出胡女士购买的房子根本就不是商品房,而是国有公房。按照有关规定,国有公房拆迁时不需要变更土地使用权。法院采信了这份说明,认为退房的理由不能成立,作出了驳回陈某诉讼请求的判决。 法院承认陈某的房子是商品房,而且陈某所办的手续都是商品房的手续,但法院却以该房属于国有公房作为判决依据,对此,胡女士对法院的判决非常不满。
  1999年12月17日,陈某向二审法院提起上诉。2000年3月24日,二审法院就这起购房纠纷案下达民事裁定书,认为原审法院认定的事实不清,证据不足,撤消了原判,发回重审。
2000年6月20日,法院重新开庭,审理了陈某购房纠纷案。这次被告方甲房地产公司拿出了2000年4月补办来的《土地使用权证》,由于这份土地使用权证的出现使陈某原来要求退房的理由不能成立了,所以他再次败诉。然而,就在她仔细地翻看那份补办来的直接导致他败诉的土地使用证时,她又发现了新的疑点:这份土地使用权证的地理位置、楼号与她申诉的房屋地址和楼号主体不符。 胡女士认为这样一个地址明显不符的土地使用证,不应该具备法律效力。
  2000年9月16日,陈某再次就这起购房纠纷案向二审法院提起上诉。2000年11月24日,二审法院再次开庭审理了这起引人注目的购房纠纷案。这次开庭法庭也承认甲房地产公司补办来的《土地使用证》地址与真实的地址不一致,但是法庭认为只要甲房地产公司能够补办来真实的《土地使用证》仍然还是有效的。 果然,房地产公司在庭后补来了更改的《土地使用证》,该土地证与陈某购买的房屋地址和楼号主体相符。原来,地址不一致,只是办证过程中的一个失误,也就是说那份修改的土地使用证是真实有效的。
据此,2000年12月22日,二审法院对这起历时3年,经过4审的购房纠纷案做出了终审判决,驳回了陈某的上诉,维持原判,对于终审这样的判决胡女士感到无法接受。 四年来胡女士一家为打这场官司付出了很大的代价,前后四场官司,提交两次诉讼费,再加上其它开销,已经花掉两万多块钱。[4]
前揭案例一,一、二审法院的判决结果之所以不同,原因在于一审法院审理时偏离了原告的请求,错误地适用了请求权规范,将原告请求的违约责任赔偿确立为侵权责任赔偿。因一审法院未注意当事人的选择,而适用了侵权责任,自然就错了。二审法院根据原告的请求适用合同责任规范,全部支持了原告的请求。
前揭案例二,原告既可以依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条请求违约责任,也可以依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”之规定请求侵权责任。因原告不能提供证据证明被告侵权成立,原告的请求被驳回。如果原告依协议,请求违约责任,要求被告将后窗堵死,原告的请求就会获得法院的支持。
前揭案例三,陈某在诉讼过程当中,提出的请求是要求给他退房。退房的理由从案件资料所反映出来的情况,一个是房子质量不合格,再一个是没有土地使用权证。那么问题的关键就是他提出这两项请求所依据的证据能不能把握,比如说土地使用权证,他可能觉得在法律上对他是非常有利的,但是他没有想到最后人家给他办下来了。在诉讼过程中办下来了,法院就不能说因这个土地使用权证有问题有瑕疵,就足以导致它无效,因该行为不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条有关无效合同的规定,因此也就不能轻易地解除他这个合同。只要它已经取得了土地使用权证,该商品房购销合同也就有效了。究其原因,强制性规范分为效率力性的强制性规范与取缔性的强制性规范,且“前者着重违反行为之法律行为价值,以否认其法律效力为目的;后者着重违反行为之事实行为价值,以禁止其行为为目的。”违反效力性的强制性规范,合同方为无效。违反取缔性的强制性规范,合同效力一般不受影响。[5]从另一个层面来讲,就是房屋的质量是不是达到了他无法居住,一定要退房的程度即是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定 “当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的要件。围绕着这个理由,他又要寻找一些证据去证明,这个问题对于陈某这个当事人来讲举证是非常困难的事情。
  这样,他就很难打赢这场官司。但从案件材料看,他当时提出开发商违约可能比提出房产证违法要好得多,因为合同当中规定得很清楚,甲房地产公司必须在交房3日以后90日以内把房地产权属证给他拿下来,拿不下来就是违反合同的约定,就要承担违约责任。因为甲房地产公司违约了,他可要求甲房地产公司解除合同。如果他以合同约定的退房条件为事实,以《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”之规定为依据提出违约诉讼请求,那么在法庭上即便当时甲房地产公司拿出来了土地使用权证,但是由于在合同里面约定的是“不能在双方实际交接后的3日起90日之内取得房地产权属证书,乙方有权提出退方”,可是现在早已经远远地超过了这个期限了,所以不管它拿出什么证据它都是违约了。而且这个合同当中,对违约责任规定是很明确的,它没有办下来就可以退房,因此从这个合同规定本身来讲它的诉讼请求合法性就很强,法院就会支持他。但是他提出来房产证违法性的问题,从这一点来讲它有瑕疵有错误,法官就按照他这个思路往下去深入,进行审理而不会去考虑其他的内容,他导致败诉这可能是很重要的一个原因。
  上述案件可以给我们一个启示,那就是打官司的时候一定要注意技巧,同时也要注意自己的诉讼请求,明确“谁得向谁,依据何种法律规范,主张何种权利”,选择对自己最为有利的法律来维护自己的权利。因为不同的请求权的构成要件、举证责任、内容各有不同,此在诉讼上特为重要,作为律师更须慎思明辨。

参考文献
[1] 王泽鉴著:《民法总论》第92页,中国政法大学出版社,2001年7月第一版。
[2] 史友兴:违约侵权都是理索赔得会挑理,人民法院报(2003年12月10日)正义周刊。
[3] 娄本清,从本案看选择诉讼请求的重要性。《法律图书馆》网站。
[4] 《今日说法》,退房,2003年6月19日。
[5] 崔建远主编:《合同法》第74页,法律出版社,2003年3月第三版。

作者单位:江西东太律师事务所