建设部实施国家安居工程的意见
建设部
建设部实施国家安居工程的意见
建设部
根据《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工程实施方案通知》（国办发〔1995〕6号）的精神，为了切实做好国家安居工程的各项具体实施工作，提出如下意见：
一、加强对国家安居工程实施的组织和领导。国家安居工程是党和政府为推动房改，加快城市住宅建设及解危、解困和建立住房新制度的又一重大举措。为了保证实施工作的顺利进行，各级建设部门和实施国家安居工程的城市人民政府要把国家安居工程的实施当做一件重要的事情来抓
，切实加强组织和领导。
省级建设主管部门要具体负责本地区国家安居工程的实施工作。要按照《国家安居工程实施方案》的要求，对申报参加国家安居工程的城市，会同有关部门抓紧进行考核。对批准参加国家安居工程城市的实施工作要予以全面指导。对实施过程中的建设计划、选址定点、拆迁安置、规划
设计、招标投标、工程质量、验收、销售、售后管理及资金落实等重要环节要加强具体指导、检查和协调。对在《国家安居工程实施方案》发布前已经完成规划设计的安居工程建设项目，应尽快组织专家进行复审工作。如发现规划设计不合理、配套不全等问题，应尽快督促修改。在实施过
程中要注意调查研究，总结经验，帮助城市协调政策，解决实施中有关问题。
承担国家安居工程实施任务的城市规划、建设、房地产管理部门要在城市人民政府的领导下，发挥职能部门的作用，提高办事效率，积极主动做好各项管理和服务工作。国家安居工程建设项目要纳入当地经济适用住房计划和住宅建设计划、住宅发展规划，要和住房解困解危工作结合起
来。要积极与计划、银行等有关部门紧密配合、协作，加快做好实施国家安居工程的计划立项，选址定点，土地征用、拆迁、规划、设计等前期工作；涉及建设项目中的各种报建报批手续要按规定程序抓紧审核办理；并认真做好安居工程的建设、配套、销售、物业管理等全过程的实施管理
，确保国家安居工程的顺利进行。
二、国家安居工程建设项目的选点与规划，必须符合城市总体规划或分区规划，要符合节地和节能的原则，尽可能利用现有的市政设施条件。规划设计要严格执行国家《城市居住区规划设计规范》（ＧＢ－50 180－93），合理确定建筑密度及容积率，满足基本的卫生、安全要
求。要贯彻因地制宜、统筹兼顾的原则，在符合各项规划指标和规范的前提下，充分利用原有的地形地貌，合理布局。空间组织力求有新意，体现地方特色。按住宅小区规划建设的国家安居工程，其配套设施必须与居住人口规模相适应。要提高规划、设计等前期工作的质量，切实做到经济
、适用、美观。规划、设计方案一经审定批准，必须严格执行，不得随意更改。
对今后几年国家安居工程建设用地，在选点和规划时，要一并给予考虑，分期征用划拨，确保供应。
三、国家安居工程住宅设计标准要符合国家和地方政府乙类住宅设计标准的规定，充分考虑当地经济发展水平、群众的经济承受能力和生活习惯，不得搞高标准住宅，也不能建成简易住宅。平均每套住宅建筑面积标准一般应控制在55平方米以下，要通过精心设计，提高和改善住宅的
使用功能。住宅的户室类型，要以二室户型为主，根据实际情况可安排少量的三室户和一室户型。二室户型的比重应在60％以上。要提高住宅设计的科技含量，要广泛运用新材料、新工艺、新设备，要认真执行国家关于对新型墙体建筑材料应用的各项规定。
四、国家安居工程的建设项目应指定具有一定经济实力和技术力量、信誉良好的单位组织建设。要按照“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，有计划、有步骤地进行建设。
要通过精心规划，精心设计，精心施工，精心管理，降低住宅造价，提高住宅的建设质量和使用功能，为居民提供方便、安全、优美的居住环境，达到经济、社会、环境效益的统一。
五、抓好国家安居工程的施工质量和进度。建设项目要由建设主管部门组织招投标，优选施工队伍，中标单位不得转包，一经发现转包，要依法严肃处理。要按照合理工期安排开竣工计划，施工承包合同工期不得突破计划工期，确保工程按期交付使用。国家安居工程的施工，要严格执
行国家施工规范和标准，加强工程监理和质量监督，使工程质量一次合格率达到95％以上，优良品率达到25％以上。工程项目的验收，要严格执行国家工程验收规范及建设部颁布的《住宅小区竣工综合验收管理办法》。对工程质量达不到要求的，建设主管部门除令其返工外，还应视其
情节轻重给予通报批评及经济处罚。对优质工程项目，可给予奖励。
六、严格控制住宅造价，努力降低成本，提高住宅建设效益。要按照《国家安居工程实施方案》规定的七项因素控制住宅成本。七项因素中属于行政性或事业性收费的项目，要严格按有关规定收取，不得增加收费项目和提高收费标准。属于实际发生需要核定的项目，要加强核算环节的
检查和管理，防止虚列虚报。对小区内以盈利为目的的经营性配套建设项目。如商店、营业性娱乐设施等费用，不得摊入住宅建设成本，应通过组织出售或出租，回收资金。应由政府承担的小区外市政配套设施建设项目，小区内50％非经营性配套及项目，应积极落实资金，组织建设，确
保工期。公共配套项目，无论是经营性的，还是非经营性的，要与住宅同步建设，同步交付使用。
国家安居工程建设的住宅，可以实行住宅室内粗装修，以避免二次装修造成浪费。
七、建成的国家安居工程的住宅，要按照《国家安居工程实施方案》中的规定，直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给住房困难户及危房户。在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户、危房户。各地应抓紧制定具体的出售办法，并会同住房资金管理机构，
积极配合金融部门做好个人购房抵押贷款工作。要提高售房的透明度，防止不正之风。
八、及时做好产权登记管理工作。对以建设成本价出售的国家安居工程住宅，产权归个人所有，并按《城市房地产管理法》、《国务院关于进一步深化住房制度改革的决定》及地方产权登记规定，按时办理产权登记手续。
个人所购住房一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
九、加强对建成住宅的售后服务和管理。国家安居工程建成的住宅小区应按物业管理方式进行管理，在住宅建设阶段，就要提前做出物业管理规划和实施方案。物业管理单位要执行建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等规定，规范行
为，搞好各项物业管理工作，为群众提供良好的便民服务，解除购房者的后顾之忧。通过实行社会化、专业化、经营型物业管理方式，推动新的住宅物业管理机制的建立，提高和改善住区环境质量。
1995年3月8日
厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市促进文化产业发展财政扶持政策实施细则的通知
福建省厦门市人民政府办公厅
厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市促进文化产业发展财政扶持政策实施细则的通知
厦府办〔2009〕218号
各区人民政府，市直各委、办、局：
《厦门市促进文化产业发展财政扶持政策实施细则》已经市文化产业发展协调领导小组第一次会议审议通过并报市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
厦门市人民政府办公厅
二OO九年八月十四日
（此件主动公开）
厦门市促进文化产业发展
财政扶持政策实施细则
第一章 总 则
第一条 为了落实我市促进文化产业相关财政扶持政策，根据《厦门市人民政府关于印发厦门市促进文化产业发展若干政策的通知》（厦府〔2008〕398号）（以下简称《若干政策》），制定本细则。
第二条 对《若干政策》中确定我市优先鼓励发展的重点文化企业和重点文化产业项目，采取奖励、贴息、补助等方式给予扶持。
第二章 税收奖励
第三条 《若干政策》第四条，是指对于自2008年11月24日起新引进的，注册资本500万元人民币以上，具有独立法人资格的，从事文化产品生产和文化服务的以下大中型文化企业或企业集团（或地区总部）：
㈠生产型的年主营业务收入1200万元以上；
㈡中介服务型的年主营业务收入200万元以上；
㈢创作研发型的年主营业务收入100万元以上。
上述企业自符合条件之年度起3年内，按其符合条件的年度在我市缴纳营业税、企业所得税的地方分成部分，合计在200万元以内（含200万元）的给予20%奖励，超过200万元的部分给予30%奖励。
第四条 《若干政策》第五条，是指对于2008年11月24日起在我市新注册设立的，从事创意策划与设计、数字娱乐与网络服务、新媒体研发与应用、影视创作与制作、艺术品生产与培训、电子出版、文化会展以及演艺、文化中介等具有独立法人资格的文化企业，自获得第一笔应税收入当年起3年，企业当年在我市缴纳的企业所得税地方分成部分在200万元（含200万元）以内的给予30%奖励，超过200万元的部分给予20%奖励。
第五条 对符合《若干政策》第十二条规定，自2009年起，运营商入驻市级文化产业基地、文化产业集聚区的第一年内新引进的域外文化企业，按所引进的文化企业注册登记日起1年内所缴纳税收地方分成部分给予10%奖励，奖励总额不超过100万元。
第六条 对符合《若干政策》第十二条规定，自2009年起首次被市政府认定为重点文化企业的，自认定当年起两年，企业年度应缴实缴税收地方分成部分，比认定前一年新增部分在200万元以内（含200万元）的，给予20%奖励，超过200万元的部分，给予30%奖励。
第七条 相关财政优惠政策不得重复享受。企业同一年度如遇同时符合国家和我市的几项财税优惠政策的情况，应先享受法定税收优惠，与本细则规定计算的奖励额相比不足部分再由财政奖励。企业违反规定被财税审计等机关查补的税款不得享受本办法规定的财政奖励。
第八条 税收奖励申请的受理、审批和拨付。
税收收入属市集中的企业，其税收奖励申请由市财政局受理、审批并办理拨款。
税收收入属市区共享的企业，其税收奖励申请由企业税收共享区财政局受理（或管委会财政局，下同），奖励金额在150万元以下的，由区财政部门审批并办理拨款；奖励金额在150万元以上的，由区财政局初审并上报市财政局审批后，由区财政局负责办理拨款。
税收奖励实行跨年办理。企业可于享受奖励政策年度的次年7月底前向市、区财政部门申请奖励，逾期不予受理。
第九条 企业申请税收奖励应提供以下材料：
㈠税收奖励申请报告；
㈡市级以上各相关文化产业行业主管部门的资格确认或市政府有关文化产业基地、文化产业集聚区和重点文化企业的认定文件，营业执照、工商登记证、税务登记证复印件；
㈢已缴税款相关凭证原件及复印件（经核对无误后，原件退回企业）；
㈣其他需要提供的资料。
第十条 市区共享税收企业的奖励金，按现行财政体制市区共享比例，由市、区共同负担，应由市级财政承担的部分，由市财政年终通过上下级体制结算，专项补助区级财政。
第三章 贷款贴息
第十一条 《若干政策》第六条，需贴息扶持的项目，必须同时符合以下条件：
㈠在我市注册的具有独立法人资格的企业；
㈡商品油画、艺术品制造、钢琴制造培训、艺术品交易投资额在1000万元以上的项目，影视制作、动漫网游、商业演出投资额在500万元以上的项目。
第十二条 《若干政策》第六条，贴息的贷款需为2008年11月24日以后的贷款，贴息的金额为贷款之日起2年的利息，利息补贴可逐年申请或2年一并申请。
同一企业每年项目贴息额最高不超过100万元 。
第十三条 市文化局、市广电局、市新闻出版局等文化产业行业主管部门为贷款贴息的受理单位，负责项目的初审，并按要求编制相关预算，市财政局审核后，按相关程序报批后拨付。
第十四条 企业申请贷款贴息需提供的材料：
㈠厦门市文化产业重点项目或闽台特色文化产业项目贷款贴息申请报告；
㈡重点文化项目或闽台特色文化产业项目的相关证明材料；
㈢项目单位的营业执照、工商登记证、税务登记证复印件；
㈣企业与承贷金融机构签定的项目贷款合同、借款凭证、实际支付的贷款利息结算清单。
第四章 示范基地与品牌奖励
第十五条 《若干政策》第七条规定的奖励对象，为2008年11月24日之后，我市被中宣部、文化部、国家广电总局、新闻出版总署等国家部委（不含国家部委所属事业单位或其他行业组织和机构）评定为文化产业示范基地的，给予一次性奖励20万元。
第十六条 《若干政策》第十四条规定的奖励对象，为2008年11月24日之后，我市文化企业、文化产品及服务参加国家级文化品牌的评比，被中宣部、文化部、国家广电总局、新闻出版总署等国家部委（不含国家部委所属事业单位或其他行业组织和机构）首次授予国家级荣誉称号的给予一次性20万元奖励。同一企业获得两项或两项以上的国家级荣誉称号的，自获得第二项荣誉称号起，每增加一项荣誉称号，增加10万元奖励。
第十七条 文化企业被国家部委评定为文化产业示范基地或授予国家级称号后，可向市文化局、市广电局、市新闻出版局等文化产业行业主管部门提出奖励申请，文化产业行业主管部门初审后，报市财政局审核后办理。
文化企业在申请奖励时，应提供国家部委相关评定证书原件及复印件（经核对无误后，原件退回企业）。
第五章 享受现有优惠政策
第十八条 对符合《若干政策》第九条规定，为文化企业提供担保融资服务的担保机构，经市财政局和市文化主管部门批准的贷款担保项目发生的代偿净损失，参照我市中小企业风险补偿金管理办法给予担保机构10%补贴；对商业银行为有效益、有还贷能力、能增加就业的文化自主创新产品或服务出口提供所需的流动资金贷款，参照《厦门市银行小企业贷款风险补偿金管理办法》予以风险补偿。补偿金专项用于金融机构充实贷款损失准备。
第十九条 《若干政策》第十条，参照市府办《关于支持地产工业品开拓市场的若干意见》（厦府办〔2009〕103号）规定，由我市文化产业行业主管部门会同市财政局，对我市自主创新文化产品和服务项目适时发布推荐目录，引导市属机关事业单位和社会团体采购选用。市属机关、事业单位和社会团体在采购文化产品和服务时，同等条件下应优先采购列入我市自主创新的文化产品和服务推荐目录内的文化产品和服务。
第二十条 对符合《若干政策》第十一条规定的文化企业，可按照市府办转发的《市财政局市经发局市贸发局关于厦门市级开拓国内市场资金管理暂行办法的通知》（厦府办〔2006〕307号）和《市财政局市贸发局关于厦门市开拓海外市场专项资金使用办法的通知》（厦府办〔2007〕29号文）规定的具体补贴标准和办理手续，分别向市经发局或市贸发局，申请国内或国际展会发生的展位费、运输费、宣传推介费补贴。
第二十一条 《若干政策》第十三条，已取得土地使用权的原产权单位，在暂不改变土地用途和土地使用权人前提下，利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源兴办属于本市重点发展文化产业门类的文化企业，不再征收土地出让金。
对利用工业厂房、仓储用房等存量房产经营的文化产业项目，在开业前应向各相关文化产业行业主管部门和市规划局、市国土房产局、市财政局报备。
第六章 罚 则
第二十二条 文化企业提供虚假资料骗取财政扶持资金的，财政部门将根据《财政违法行为处罚处分条例》有关规定进行处罚。
第二十三条 各有关部门及其经办人员在对所受理申报财政扶持政策的企业或项目审核过程中，存在以下行为之一的，根据其具体情节和所造成的后果，将按照有关法律、法规和规章追究相关人员的责任：
㈠与申报企业串通骗取财政扶持资金的；
㈡未按规定审核，造成企业该享受而未能享受到优惠政策，造成恶劣影响的。
第七章 附 则
第二十四条 本实施细则自发布之日起执行，有效期与厦府〔2008〕398号文一致。
第二十五条 本实施细则由市财政局负责解释。
论信托受益权转让之组合信托
作者：黄明 王巍
一、信托受益权转让之组合信托概述
（一）受益人与受益权的界定
1、受益人的界定
受益人是信托关系中的主要当事人，具体指在信托中享有信托受益权的人。通常而言,受益人具有以下主要的法律特征：
(1)受益人是信托关系的重要当事人。根据我国《信托法》第3条，委托人、受托人和受益人统称信托当事人。信托是一种特殊的财产管理制度，信托他人管理、处分信托财产的人为委托人，受托管理、处分信托财产的人为受托人，享有信托受益权的人为受益人。虽然信托于信托合同(本文仅探讨信托文件为信托合同的情形)签订时成立，并不需要受益人做出意思表示。但是，受益人在信托关系中对受托人享有给付信托利益的请求权，委托人与受托人的行为都要受到为受益人的利益这一信托目的的约束。总之，虽然受益人不是信托合同的当事人，但受益人却是信托关系的重要当事人。
(2)受益人是信托关系中仅享受利益之人。信托是为受益人的利益而设立的一种财产管理制度（本文不涉及为受益人之外的特定目的而设立的信托），受益人按照信托文件的规定享有信托利益，对信托财产不负有管理或处分的责任，受托人因处理信托事务所支出的费用、对第三人所负债务，也不由受益人承担，而是以信托财产承担。总之，在信托中，受益人不承受因信托本身而产生的任何负担，相反，却享受因信托而带来的利益，其地位非常特殊。
(3)受益人是在信托关系中享有信托受益权的人。根据我国《信托法》第43条：“受益人是在信托中享有信托受益权的人。受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织。”信托受益权是受益人在信托中享受信托利益的权利。信托受益权为受益人所专有，受益人不仅享有信托存续期间的信托利益，而且享有信托终止后的信托财产，具体要视信托合同而定。在目前我国信托业的具体实践中，自益信托居于常态，即受益人与委托人通常是完全一致的。但是，即便对身兼委托人和受益人的同一主体而言，信托业务人员也应结合不同的时间、不同的场合、不同的情境对同一主体的身份做出区分，以明确自身的权责。另外，相信随着我国信托业的不断发展，他益信托的数量和品种都将会不断增加。
2、受益权的界定
受益权是受益人在信托中享受信托利益的权利。信托受益权包括受益人享有的在信托存续期间取得信托财产收益的权利、在信托终止后获得信托财产本体的权利以及由此产生的监督受托人等的权利。具体而言，主要包括以下几方面的内容：
(1)在信托存续期间，享受信托财产收益的权利。享有信托财产收益的权利是受益人最主要的权利，在信托存续期间，受托人管理运用、处分信托财产而产生的收益全部归于受益人，委托人和受托人均无权享有。我国《信托法》第44条规定：“受益人自信托生效之日起享有信托受益权。信托文件另有规定的，从其规定。”
(2)在信托终止时，获得信托财产本体的权利。这里所说的信托财产本体，不仅包括信托设立时的信托财产，还包括受托人管理、处分信托财产而取得的未分配给受益人而归入信托财产的财产。我国《信托法》第54条规定：“信托终止的，信托财产归属于信托文件规定的人；信托文件未规定的，按下列顺序确定归属：（一）受益人或者其继承人；（二）委托人或者其继承人。”另外，第55条规定：“依照前条规定，信托财产的归属确定后，在该信托财产转移给权利归属人的过程中，信托视为存续，权利归属人视为受益人。”
(3)监督受托人管理、处分信托财产的权利以及其他相关权利。
根据我国《信托法》第49条，受益人可以行使与委托人同样的一些权利，即：第一，有权了解信托财产的管理运用、处分及收支情况，并有权要求受托人作出说明；有权查阅、抄录或者复制与信托财产有关的信托帐目以及处理信托事务的其他文件。第二，因设立信托时未能预见的特别事由，致使信托财产的管理方法不利于实现信托目的或者不符合受益人的利益时，受益人有权要求受托人调整该信托财产的管理方法。第三，受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的，受益人有权申请人民法院撤销该处分行为，并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿。第四，受托人违反信托目的处分信托财产或者管理、运用、处分信托财产有重大过失的，受益人有权依照信托文件的规定解任受托人，或者申请人民法院解任受托人。另外，受益人行使上述权利时，如果与委托人意见不一致，则可以申请人民法院作出裁定。
（二）信托受益权转让之组合信托
1、信托受益权的可转让性
根据我国《信托法》第46条的规定：“受益人可以放弃信托受益权。”但是，全体受益人放弃信托受益权的，信托终止。同时，第47条规定：“受益人不能清偿到期债务的，其信托受益权可以用于清偿债务，但法律、行政法规以及信托文件有限制性规定的除外。”尤其重要的是，第48条规定：“受益人的信托受益权可以依法转让和继承，但信托文件有限制性规定的除外。”由此可见，我国的信托受益权是可以放弃、偿还债务、依法转让或继承的。基于信托受益权的可转让性，受益人可以委托信托投资公司转让信托受益权。目前，国内通行的模式是由信托投资公司代理受益人（即自益信托中的委托人）向投资者转让信托受益权，即以特定财产（包括财产权）设立信托后产生的受益权再进行转让，具体是由财产（权）信托和集合资金信托进行组合，二者之间由信托投资公司（受托人兼代理人）进行运作。首先，信托投资公司担任财产（权）信托的受托人；其次，信托投资公司担任集合资金信托的受托人；再次，信托投资公司担任财产（权）信托中受益人（委托人）的代理人；最后，由信托投资公司运用集合资金与财产（权）信托的受益权进行交易。必须强调的是，财产（权）信托是自益信托，委托人是唯一受益人。
2、信托受益权转让之组合信托的特征
信托受益权转让之组合信托是信托投资公司在实务中的一项创新产品，能较好地满足委托人（兼受益人）的要求，也符合投资者的风险和收益要求。它主要具有以下特点：
（1）最主要的特点是将信托受益权作为一项独立的财产进行转让。在集合资金信托期间，单一信托的委托人（受益人）将不再享有信托财产所产生的收益，但仍然享有在集合资金信托期满后继续获得信托利益的权利以及在信托终止时获得信托财产本体的权利。
（2）另一个特点是单一信托的委托人（受益人）仅仅是转让未来一定时期内信托财产的受益权，以此来进行融资，并不想完全放弃信托财产的受益权，更不会真正转让信托财产。因此，信托投资公司在设计信托受益权转让之组合信托时，通常都设置了单一信托的委托人（受益人）回购受益权的步骤。
（3）另外，上述的受益权回购，也是信托受益权转让之组合信托中非常重要的担保设计。只要信托财产的预期收益稳定且丰厚，同时，信托财产具有较高的溢价或较强的回购担保，信托投资公司都可以尝试运用信托受益权转让之组合信托来满足委托人的融资和投资需求。
3、信托受益权转让之组合信托的功能
信托受益权转让之组合信托是一个应用广泛的信托创新产品，在我国的金融市场和投资领域中发挥着重要作用。