南京市人民政府办公厅关于转发市城市长效综合管理考评办公室《2009年南京市城市长效综合管理考核办法》的通知
江苏省南京市人民政府办公厅
市政府办公厅关于转发市城市长效综合管理考评办公室《2009年南京市城市长效综合管理考核办法》的通知
宁政办发（2009）3号
各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
市城市长效综合管理考评办公室拟定的《2009年南京市城市长效综合管理考核办法》已经市政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。
二○○九年一月十二日
2009年南京市城市长效综合管理考核办法
（市城市长效综合管理考评办公室 2009年1月）
第一条：为进一步贯彻落实《市政府关于加强城市长效综合管理的意见》（宁政发〔2008〕30号）精神，强化责任，完善机制，促进长效综合管理科学化、规范化，努力营造整洁优美的城市环境，特制定《2009年南京市城市长效综合管理考核办法》。
第二条：基本原则：坚持突出重点，着力解决影响城市环境的主要矛盾，以考核体现鲜明的工作导向；坚持实行严格的责任追究和奖惩激励制度，以考核强化工作措施落实；坚持管理标准，逐步形成一套比较科学的长效管理体系，以考核全面提升工作水平；坚持效率优先，兼顾公平，充分考虑各区的工作特点，以考核调动各个方面积极性。
第三条：考核实行市区分层，条块结合，城乡双轨。区、县层面考核对象为13个区、县政府，其中，玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、栖霞、雨花台区为城区组；江宁、浦口、六合区、溧水、高淳县为郊区县组，两组分别采取相应考核办法实施。湖南路、新街口、中央门、夫子庙和南京火车站五个窗口地段列入城区组考核。市级层面考核对象为市市容管理局、市环保局、市市政公用局、市房产局、市园林局、市交通局、市水利局、市工商局、市卫生局、市建工局和市公安局等涉及城市管理职能的部门。
第四条：城区组考核内容为：街巷、居民区（含城中村）市容环境卫生、环卫行业管理、建筑渣土、控违拆违、户外广告、举报整改共六大项，总分值为1000分，其中：街巷、居民区市容环境卫生为区各街道平均得分，权重占60%，其余五项考核权重占40%。郊区县组考核内容为：清扫保洁和环卫设施管理、市容市貌和市容秩序、农贸市场周边环境、居民区市容环境卫生、结合部（自然村）以及问题整改共6大项。市级部门考核内容为：各部门涉及城市管理职能有关问题的整改率。
第五条：考核全部采用随机暗查方式进行。城区组实行“一周两查”，窗口地区实行“一周一查”，郊区县组实行“一月两查”，对市相关部门的考核采取交办问题菜单，统计当月整改率的方式进行。每年委托中介机构对城市管理工作进行民意测评，综合反映群众对城市管理工作的满意程度。
第六条：市城市长效综合管理考评办公室每月公布考核成绩，并定期组织讲评。区、县全年平均得分率和市相关部门全年平均整改率高于90%（含90%）的为优秀等次，高于70%（含70%）的为达标等次，低于70%的为不达标等次。对各区（县）、市相关部门年度城市管理成效突出的单项工作评选城市长效综合管理创优奖；对城市管理工作进步明显的区（县）、街道评选城市长效综合管理进步奖；在城区组评选20个、郊区县组评选10个城市管理优胜街道，由各区（县）根据全年考评成绩，按照参评街道数的50%比例向市推荐申报，由市综合择优评定。继续实行城市长效综合管理责任保证金制度，考核结果按照《市政府关于加强城市长效综合管理的意见》（宁政发〔2008〕30号）的规定进行奖惩。
第七条：有下列情况之一的单位，在年度考评中实行一票否决，为不达标等次：凡在省级以上综合考评、国家级创建以及重要活动保障中出现重大责任问题的；在日常管理中因工作失误造成严重不良社会影响的；未能及时完成重点工作目标和工作任务的。
第八条：省城管创优、市“金陵市容杯”考评采用本考核办法一并实行。
附件：1、南京市城市长效综合管理城区组考核表
2、南京市城市长效综合管理郊区县组考核表
3、南京市城市长效综合管理市相关部门考核表
4、南京市城市长效综合管理考核实施细则
附件一：
南京市城市长效综合管理城区组考核表（含窗口地区）
考核项目
分值
考核标准
环境卫生
100
1、无零散、积存暴露垃圾，无卫生死角。河道水面无垃圾漂浮物。绿化带无积存零散垃圾。2、公厕、垃圾中转站设施完好，管理规范。垃圾箱、果壳箱等垃圾收集容器设置规范，外观整洁完好。
违法建筑
100
辖区内无新的违法建筑。
建筑渣土
100
1、负责管理的建筑工地管理规范，有冲洗设施和措施。2、建筑渣土实行密闭运输，无扬尘、无抛洒滴漏。渣土抛洒污染路面的及时清理，建筑渣土按指定地点处置。3、严格按照许可程序和权限规定办理许可手续。
户外广告
和景观亮化
100
1、无违规审批和设置户外广告。无违章重复设置店招店牌。2、违章设置的户外广告、店招店牌在规定时限内整改。3、各种户外广告、店招、美化亮化等设施完好、安全、无破损。4、景观照明设施按规定时间开启。亮化保障亮灯率90%以上。
举报整改
200
举报经查实，整改率90%以上，反馈率100%。
街巷、居民区（含城中村）
市容环境卫生
400
1、街巷、居民区无零散、积存暴露垃圾，无卫生死角。垃圾箱、果壳箱等垃圾收集容器完好无破损，垃圾不散落、不漫溢。2、市容环卫责任区制度落实。市容整洁，无乱摆乱放、乱设摊点、乱拉乱挂、乱贴乱画、乱搭乱建等现象。3、无倚门出摊、占道经营和流动摊点。疏导摊点管理规范，报亭无乱披挂、乱出摊等现象。4、居民区卫生状况、公共秩序良好，无乱堆放、乱贴写、乱搭建等现象。无违章饲养禽畜、种植蔬菜现象。居民装潢垃圾清运及时。5、农贸市场周边环境整洁，无店外店、占道经营、乱搭建现象。车辆停放整齐。6、城郊结合部、城中村无积存暴露垃圾，无卫生死角。无旱厕、露天粪坑。市容整洁，无马路市场、无新的违法搭建。
【注】街巷居民区市容环境卫生每次抽查不少于4条道路和街巷、4个居民区（含城中村）、1个农贸市场、1处结合部。无结合部的街道抽查其他考核点1处。举报点核查不在数量规定之列。
附件二：
南京市城市长效综合管理郊区县组考核表
考核项目
分值
考核标准
清扫保洁和
环卫设施管理
25
1、无零散、积存暴露垃圾，无卫生死角。
2、垃圾箱、果壳箱等垃圾收集容器外观整洁完好，周边无散落垃圾和大量积存垃圾。垃圾池实行密闭。
3、河道水面无垃圾漂浮物，岸坡无积存暴露垃圾。
4、渣土抛洒清理及时，无乱倾倒、乱处置现象。
市容市貌和
市容秩序
25
1、城区市容整洁，市容环卫责任区制度落实。
2、道路两侧无倚门出摊、占道经营现象，无乱摆乱放、乱拉乱挂、乱贴乱画、乱搭乱建等严重影响市容市貌现象。
3、占道施工应设置规范围挡。
4、户外广告、店招店牌设置规范，设施完好。
农贸市场
周边环境
10
1、农贸市场周边环境整洁，无零散、暴露垃圾。
2、市场周边无店外店、占道经营、乱拉乱挂、乱堆乱放、乱搭乱建等现象。
3、车辆停放整齐。
居民区市容
环境卫生
10
1、居民区卫生状况良好，无零散、暴露垃圾。
2、公共秩序良好，无乱堆放、乱设摊、乱贴写、乱搭建等现象。
3、居民区配备必须的环卫设施，无旱厕、露天粪坑。
结合部（自然村、城中村）
10
1、无暴露垃圾、露天粪坑。
2、无马路市场
问题整改
20
每轮检查中随机抽查上次反馈菜单中的4个问题，考核整改情况
【注】郊区县组每次抽查不少于3条道路和街巷、1个农贸市场、1—2个居民区、4个整改点。另抽查街、镇所属的1个自然村。举报点核查不在数量规定之列。
附件三：
南京市城市长效综合管理市相关部门考核表
部门
考核内容
市市容管理局
1、督促落实清扫保洁制度，路面、街巷干净整洁，无卫生死角，无积存暴露垃圾。加快环卫设施建设，按照标准加强环卫设施管理的监督检查；
2、加强建筑渣土管理，依法查处沿路抛洒、乱倒偷倒渣土行为；
3、加强占道经营管理的检查监督，及时指导、督促相关责任单位组织整治，取缔违章占道、店外店；
4、强化户外广告、景观亮化的管理，取缔违规设置的户外广告，城市景观照明设施按规定正常开启。主要道路无乱贴乱画等“牛皮癣”现象；
5、加强对“拆违”工作的督促检查，有效防止和控制新搭违建。
市环保局
1、及时督促和调查处理烟尘、油烟、固定噪声源超标排放污染扰民行为；
2、依法监督收集、贮存、运输、利用、处置固体废弃物的单位和个人，采取防扬散、防流失、防渗漏或者其他防止污染环境的措施；
3、依法监督产生工业危险废弃物、医疗废弃物等特种废弃物的单位采取特种废弃物和一般垃圾分类收集、存贮和处置措施。
市市政
公用局
1、保持市政道路路面平整完好，市政道路雨水、污水管道畅通，无垃圾堵塞、漫溢和窨井盖损坏丢失现象。新建、改建道路隔离护栏以及公交站台、路灯等公共设施完好；
2、市政公用建设工地管理规范，场内整洁有序，无堆积渣土和杂物，工地和渣土管理做到“四有两不”。即有工地围挡、有硬质地面，有冲洗设施，有门前保洁措施，渣土运输车辆后档板不超高，车轮车身不带泥；
3、市政管辖的城市河道干净清洁，无漂浮物，岸坡无垃圾。
市园林局
1、建成区范围内道路、广场游园绿地干净整洁，无垃圾杂物，公园、游园水面无漂浮物；
2、草坪、绿篱修剪及时，绿化养护工完场清，不污染路面；
3、绿化地带无缺株，无枯死枝干，无裸露地面，无扣绳挂物。缺株和死株应适时补植。
市交通局
1、长途客运站、码头、公路收费站等公共场所及其周边环境整洁，秩序良好，无乱停放、乱堆放现象，无违章户外广告；
2、环卫设施齐全，保洁制度落实；
3、交通道路管养范围内无垃圾、杂物和违法建筑。
市水利局
1、所辖河道水面清洁，无漂浮垃圾；
2、所辖河道岸坡整洁，无垃圾杂物，无违法建筑。
市工商局
1、依法加强农贸市场监管，督促市场开办单位落实清扫保洁制度，完善环卫设施，搞好场内环境卫生，无积存暴露垃圾，无污水漫溢，无溢摊；
2、强化农贸市场经营管理者的业务培训，监督经营者守法经营，严格查处违法经营行为。
3、对无合适经营场所、不具备经营条件的经营户进行查处纠正。
市公安局
1、各类车辆按指定地点停放，整齐有序；
2、建成区内各类交通设施整洁完好，无破损；
3、经批准设立的停车场环卫设施齐全，无积存暴露垃圾，无违法搭建；
4、强化交通安全和交通秩序整治，依法查处违法运输行为；
5、加强外来人口管理，重点地段、窗口地区、商业街区、风景区等公共场所行乞、算命、拉客、散发小广告等扰乱公共秩序现象得到有效控制。
市建工局
1、建筑工地管理符合《建筑工地现场环境与卫生标准》，施工场地设置的隔离围墙高度不低于1.8米，围挡材料应坚固、稳定、整洁、美观；
2、施工现场整洁，物料堆放整齐，工地出入口设置冲洗设施，有效防止渣土运输抛洒。施工时应采取措施，防止扬尘、污水污染周边环境；
3、工地食堂、厕所符合卫生要求，“四害”不超标。施工结束后及时拆除临时建筑物、构筑物，做到工完场清。
市卫生局
浴室、美发美容、歌舞、旅馆、饮食单位等符合卫生要求，清洗、消毒等各类卫生措施落实。
市房产局
1、加强拆迁工地管理，督促拆迁施工单位做到“四有两不；
2、督促物业管理企业按照约定履行物管小区环境卫生的管理职责；
3、履行房屋安全管理职能，对破墙开店涉及房屋结构安全的行为强化监督管理。
【注】每月由考评办公室下发整改问题菜单，各相关部门应在规定期限内对整改情况予以书面回复，有疑义的应在3个工作日内提出情况说明。整改结果由考评办公室组织核查。已整改的件数除以应整改的件数得出该部门的整改率。当月未能解决的问题转入下月度问题菜单，继续计算整改率。
附件四：
南京市城市长效综合管理考核实施细则
分类
编号
考核内容
扣分值
环境卫生管理
1—1
道路、街巷有零散垃圾
1分
1—2
绿化带内有零散垃圾
1分
1—3
河道水面有漂浮物、垃圾
1分
1—4
积存暴露垃圾
2分
1—5
垃圾箱、果壳箱等垃圾收集容器未及时清理，垃圾漫溢、散落
1分
1—6
公厕内部环境卫生管理不达标
1分
1—7
公厕周边乱堆放、乱搭建
1分
1—8
公厕设施损坏维修不及时
1分
1—9
中转站垃圾散落或污水漫溢
1分
1—10
中转站站容不整洁
1分
1—11
中转站周边乱堆放、乱搭建等
1分
1—12
中转站设施损坏维修不及时
1分
1—13
果壳箱、垃圾桶损坏未及时维修更换
1分
1—14
果壳箱、垃圾桶不整洁、垃圾污水污染地面未及时清理
1分
1—15
公厕未按规定时间开放
2分
控违、拆违
2—1
建成区出现新的违法建筑
10分
2—2
发现违法建筑未在规定时间内拆除整改
5分
2—3
连续未整改每月连续扣分
5分
建筑渣土管理
3—1
建筑工地围挡不规范，门口未硬化、无冲洗设施
3分
3—2
建筑渣土未实行密闭运输，车身带泥，后挡板超高。
1分
3—3
建筑渣土在禁运时段或路段运输出土、出现路面污染未及时清理
2—6分
4—4
偷倒乱倒建筑渣土未及时清理
5分
3—5
未按照许可程序和职责权限办理渣土处置手续
10分
3—6
未及时处理渣土管理问题造成不良影响
3分
3—7
建筑渣土管理档案资料不全
2分
户外广告与景观亮化管理
4—1
违规审批户外广告
10分
4—2
未经审批违章重复设置店招店牌、店招店牌设施不符合标准
2分
4—3
违章户外广告未在规定期限内整改
10分
4—4
户外广告牌面空置或设施损坏未及时维修更换
2分
4—5
亮化设施未在规定时间内开启
5分
4—6
在主次干道违规设置临时广告条幅拱门等宣传物品
1分
4—7
户外广告发生安全事故
10分
举报整改
5—1
举报经查实按问题分类扣分
5—2
举报未在规定时限内整改
5分
5—3
举报整改未在规定时限内反馈
5分
5—4
举报整改延期每月实行连续扣分
5分
街巷居民区（含城中村）市容环境卫生
6—1
街巷、居民区有零散垃圾
1分
6—2
绿化带保洁不及时，有零散或积存垃圾
1分
6—3
积存暴露垃圾（含积存暴露的装潢垃圾）
2分
6—4
环卫设施不全、管理不达标，垃圾箱、果壳箱等垃圾容器垃圾漫溢散落
1分
6—5
有倚门出摊或占道经营、流动摊点
1分
6—6
主干道两侧出现占道经营
2分
6—7
经批准设立的摊点不能保持环境卫生
1分
6—8
沿街沿路乱摆乱放、乱拉乱挂、乱贴乱画、乱搭乱建
1分
6—9
未经批准占道施工，乱堆放物料
1分
6—10
违章设置占道洗车点（场）
2分
6—11
单位自管区域环境脏乱差、责任区制度不落实
1分
6—12
报亭乱披挂、出亭经营
1分
6—13
违章饲养家禽、种植蔬菜
2分
6—14
街巷、居民区有自发马路市场
5分
农贸市场周边环境
7—1
市场周边环境卫生脏乱差
1分
7—2
市场沿街摊位外溢、占道经营
1分
7—3
市场外车辆乱停乱放、货物乱堆放影响市容
1分
城郊结合部市容环境卫生
8—1
道路、街巷有零散垃圾
1分
8—2
绿化带、水面有垃圾漂浮物
1分
8—3
发现暴露垃圾、卫生死角
2分
8—4
有露天粪坑、旱厕
2分
8—5
沿街沿路有自发马路市场
5分
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松原市人民政府关于印发松原市物业管理实施办法（试行）的通知
吉林省松原市人民政府
松原市人民政府关于印发松原市物业管理实施办法（试行）的通知
松政发〔2010〕7号
各县（区）人民政府，各省级开发区，市政府各委、办、局，各直属机构：
《松原市物业管理实施办法（试行）》已经市政府四届十五次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真按照执行。
二0一0年四月七日
松原市物业管理实施办法
（试 行）
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》（国务院令〔2007〕第504号修订）及相关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。
第三条 物业管理活动遵循业主自治与专业服务相结合的原则，实行社会化、市场化、专业化管理。
第四条 市建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。其下设的物业管理办公室负责日常具体工作。
公用事业、规划、司法、民政、卫生、环保、公安、财政、价格监督、税务、供电、广播电影电视、邮政、工商、电信等相关部门和街道办事处，依照各自职责，做好相关工作。
街道办事处、乡镇政府和社区居民委员会负责组织实施业主自治管理。对能够实行物业管理的楼房，实行专业化的物业管理。对不具备实行专业化物业管理的楼房、庭院卫生，要组织专人进行保洁，保洁人员工资及基础设施维护费用列入各级政府财政预算（宁江区列入市财政预算）。
第五条 物业管理区域的划分原则：
（一）有相对独立的共用配套设施设备，房屋总建筑面积不低于3万m2；
（二）位于同一社区或位置接近，宜于统一服务与管理的；
（三）原有住宅物业界线已经自然形成，且无争议的，划分为一个物业管理区域，也可以按照原产权单位管理的住宅物业划分；
（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单体住宅楼具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，划分为一个物业管理区域；
（五）市、县（区）建设行政主管部门认为有必要划分为一个物业管理区域的。
划分物业管理区域可以由建设单位或业主委员会提出申请，市、县（区）建设行政主管部门在街道办事处和社区居民委员会的配合下划分。
第六条 组织实施物业管理的原则：
原有住宅物业或非住宅物业没有实施物业管理，产权单一的，由产权单位组织实施物业管理；多个产权单位的，由面积占二分之一以上的产权单位或业主组织实施物业管理。
第二章 业主及业主大会
第七条 房屋所有权人为业主。业主大会、业主委员会的决定，在物业管理区域内对全体业主和物业使用人具有约束力。
第八条 一个物业管理区域的全体业主组成业主大会；业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。
业主、业主大会、业主委员会的权利、义务、职责按国务院《物业管理条例》的有关规定执行。
较大规模的小区可以实行业主大会代表制。即以幢、单元等为单位，推荐一名代表参加业主大会会议。
第九条 分期建设的住宅物业，首期入住的业主达到本期建设的总建筑面积50%以上时，可以召开业主大会。后期业主入住率达到物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上时，要重新召开业主大会。
第十条 业主大会会议决定的事项，实行投票表决。
住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅为1票。
非住宅物业的投票权按建筑面积计算，100m2以下（含100 m2）的有1票投票权，每超过100 m2再计1票。
第十一条 物业所在地建设行政主管部门负责监督指导、辖区街道办事处负责组织召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。选举办法及其它有关事项按《建设部关于印发业主大会规程的通知》（建住房〔2003〕13号）执行。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到建设行政主管部门备案：
（一）业主大会成立情况材料；
（二）物业管理区域基本情况材料；
（三）业主委员会候选人推荐办法，候选人名单及身份证明；
（四）业主委员会选举办法；
（五）《管理规约》及《业主大会议事规则》；
（六）业主委员会组成人员情况材料。
第十三条 业主委员会每届任期要在业主大会议事规则中确定。
业主委员会凭建设行政主管部门或街道办事处的备案证明，按有关规定申请刻制业主委员会的印章，印章样式报建设行政主管部门或街道办事处备案。
第十四条 业主委员会要建立活动档案，档案包括以下内容：
（一）各种会议的书面材料；
（二）业主委员会选举产生的备案材料；
（三）物业服务合同；
（四）业务往来原始凭证；
（五）业主委员会认为需要存档的其它材料。
第十五条 召开首次业主大会会议所需费用按下列规定办理：
（一）新建住宅、非住宅物业由开发建设单位承担；
（二）原有住宅、非住宅物业由业主承担。承担方式按业主投票权确定。
第十六条 业主大会会议、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用等，可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中据实列支，并在业主大会议事规则中约定。业主委员会每6个月要将活动经费的使用情况细目在物业管理区域内通告一次，接受业主监督、检查。
第十七条 在物业管理区域内，可以建立由街道办事处、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等相关单位参加的联席会议制度，联席会议由物业所在地的街道办事处主持，协调处理有关事宜。
社区居民委员会依法履行自治管理职责时，业主应当接受社区居民委员会的管理。
第三章 物业服务企业
第十八条 物业服务企业取得资质证书后，在核定的资质等级范围内从事物业服务活动。
已领取国家、省统一制发的物业服务企业资质证书的外地物业服务企业，在本市从事物业服务活动的，应当到市建设行政主管部门和物业所在地建设行政主管部门备案并办理有关手续。
任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让物业服务企业资质证书。
物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更，应当在营业执照变更后15日内到市建设行政主管部门办理变更手续。
物业服务企业资质证书必须在物业服务企业办公场所明示。
第十九条 物业服务企业享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定收取物业服务费；
（二）根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目时，收取相关费用；
（三）制止违章搭建或其它侵害业主公共利益的行为，并向相关部门报告或向人民法院提起民事诉讼；
（四）选聘专营公司承担专项服务；
（五）个别业主无正当理由拒交服务费时，物业服务企业可以依法提起民事诉讼；
（六）法律、法规规定的其它权利。
第二十条 物业服务企业履行下列义务：
（一）执行物业管理行业规范、服务标准；
（二）履行物业服务合同，提供物业管理服务，维护业主利益；
（三）接受业主、业主委员会的监督；
（四）定期公布物业服务费收支账目，接受咨询和审计；
（五）接受政府有关行政管理部门的监督管理；
（六）法律、法规规定的其它义务。
第四章 前期物业管理
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位按有关规定选聘前期物业服务企业、并签订前期物业服务合同，到物业所在地建设行政主管部门备案并办理有关手续。
第二十二条 新建物业必须实行前期物业管理。
（一）新建物业的建设单位应通过招投标或协议方式选聘物业管理企业，实施前期物业管理，业主委员会成立后，由业主委员会选聘物业服务企业实施物业管理。
投标人少于3个或多层住宅物业建筑面积小于3万平方米，高层住宅物业建筑面积小于2万平方米的，经物业所在地建设行政主管部门批准，采取协议方式选聘物业管理企业。
（二）规划部门在审批规划设计方案时，应当征求建设行政主管部门的意见。
规划、设计新建住宅物业时，必须按照规定设置物业管理用房及其它配套的共用服务设施、设备，要明确物业管理用房的具体位置、面积。物业管理用房面积按物业总建筑面积4‰的比例预留，不足100 m2的按100 m2预留。
物业管理用房必须是可以独立使用的房屋（地下室除外）。物业管理用房产权为全体业主共有，由物业服务企业使用，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变其用途。
（三）规划部门在核发建设工程规划许可证，建设部门在审查批准初期设计方案、核发《商品房销（预）售许可证》、工程验收及办理房屋使用权手续时，要按照各自职责，加强监督，严格把关。
第二十三条 建设单位要按照下列标准建设物业管理用房：
给排水、供电、供暖、卫生等要具备正常使用功能；
小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，要在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。
第二十四条 物业管理用房中要安排10%的面积作为业主委员会的办公用房，但一般不低于20平方米，不高于50平方米。
第二十五条 工程竣工时，按规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足规定标准的，建设单位要按照规定标准以现有房屋补足。
因分期建设等原因，建设单位暂未能按规定标准提供物业用房时，要向物业服务企业提供物业管理临时用房，并向建设行政主管部门提交物业管理用房承诺书。
第二十六条 建设单位要选聘前期物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的服务合同生效的，前期物业服务合同自行终止。期满前，由建设行政主管部门指导、街道办事处组织建设单位或业主代表筹备选举产生业主委员会，签订新的物业服务合同，以确保物业管理服务的延续。
第二十七条 建设单位要在申请办理《商品房销（预）售许可证》前，提供前期物业管理企业中标或协议选聘的备案证明，并提交物业管理用房的位置、面积等相关材料，并在销售物业时，向买受人明示前期物业服务内容和《业主临时规约》。
第二十八条 各级建设行政主管部门参与住宅小区物业综合验收。物业管理区域具备下列条件时，建设单位要向建设行政主管部门提出物业承接验收申请。
（一）建设工程的公共设备、设施配套齐全，并符合规划设计及有关规范要求；
（二）竣工验收合格，且验收资料齐全；
（三）有符合规定的物业管理用房；
（四）共用设备、设施运行正常、完好，并经验收合格；
（五）建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕；
（六）具备一定规模的住宅小区，必须安装远红外监控设备。
第二十九条 各级建设行政主管部门要及时组织由开发建设单位、物业管理企业和业主代表组成验收小组，按照下列规定进行物业承接：
（一）查验共用设施、设备，并做好查验记录；
（二）对查验中发现的问题，开发建设单位要书面承诺修复时间、责任部门和修复达到的标准；
（三）验收后，建设单位和物业服务企业要签订物业承接验收协议。
第三十条 在办理物业承接验收时，建设单位要向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设备、设施的安装、使用和维修保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其它资料。
物业服务企业要在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第五章 物业管理服务
第三十一条 住宅物业、非住宅物业服务收费按照《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》的有关规定执行。
住宅物业服务收费,由业主大会与物业服务企业协商确定实行市场调节价或政府指导价。非住宅物业服务收费实行市场调节价。
物业服务收费实行市场调节价的，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定价格。
物业服务收费实行政府指导价的，由市价格主管部门会同市建设行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及浮动幅度，并定期发布，具体收费标准由业主委员会在物业合同中约定。
第三十二条 物业管理区域内已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴存；物业产权发生转移的，原业主结清物业服务费。
业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。
第三十三条 利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营取得的收益归全体业主，分配方式由业主大会决定。
物业管理区域内共有的机动车停车场（库），要优先提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人；停车位不得转让给物业管理区域外的单位或个人，有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位或个人，出租收入归全体业主。
车辆在物业管理区域内停放，收费和管理等事项，由业主大会决定。
第三十四条 业主、物业使用人要按照城市规划行政主管部门批准或房屋权限证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。确需改变房屋使用性质的，要征得有利害关系的业主同意，并经业主大会通过后，依法办理相关手续。
第三十五条 业主大会通过招投标或其它方式选聘物业服务企业。在建设行政主管部门监督指导下进行物业承接，并在合同生效起30日内备案。
第三十六条 物业服务企业、业主未能履行物业服务合同约定的义务，按法律规定和合同约定承担责任。
业主大会和物业服务企业发生服务合同纠纷的，双方可以协商解决，协商不成的，可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。仲裁或诉讼期间，业主要按物业服务合同约定，足额缴纳物业服务费用，物业服务企业不得终止物业服务。
合同期满，物业服务企业终止服务合同的，在业主大会确定新的管理方式前，由辖区街道办事处组织保洁企业实施保洁服务，并向业主收取相应费用；物业的维修由受益业主自行选择维修单位，并承担费用。
第三十七条 物业服务合同期限终止90日前,业主大会、业主委员会与物业服务企业应当协商续约事宜，续约的，要续签合同。不续约的，按照下列规定执行：
（一）物业服务企业要按照当地物业服务合同的约定，提供物业服务至合同终止之日，业主要按照物业服务合同的约定，足额交纳物业服务费用至合同终止之日；
（二）物业服务企业要在退出管理项目30日前，公布物业服务费用的收支情况，并将已经收取的超出服务期限部分的物业服务费用退还业主；
（三）物业服务企业要在退出管理项目前10日内，向业主大会、业主委员会移交物业维修、养护、更新、改造等技术资料；
（四）物业服务企业要在退出管理项目前向建设行政主管部门和街道办事处提交报告。
第三十八条 业主大会没有选聘到新的物业服务企业，或业主大会决定不选聘物业服务企业而实行自治管理的，业主委员会应当履行管理职责。业主委员会要在街道办事处的组织、监督、指导下，制定自治公约，并向所在地街道办事处备案。
服务费用按建筑面积每月每平方米不低于0.3元的标准，由业主委员会向业主收取。
第三十九条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、排水、通信、有线电视等单位要向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业服务企业代收代缴有关费用，确需委托的，应当与物业服务企业签订委托合同，实行市场化运作。
因跑、冒、滴、漏损耗产生的差额由经营单位承担，不得以任何理由向物业服务企业收取或向业主摊派。
第四十条 物业管理区域内的公共照明及物业管理用房使用的水、电、气、热费用按民用价格计量收取。
第六章 物业的使用和维护
第四十一条 业主或使用人装修物业，要遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，事先告知物业服务企业，并与其签订物业装饰、装修管理服务协议。
物业装饰、装修管理服务协议示范文本由市建设行政主管部门制定。
物业服务企业要按照装饰、装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为，要立即制止，并督促改正；对不能改正的，要及时告知业主委员会并报告有关部门依法处理，也可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第四十二条 物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备，属于全体业主共同所有，不得擅自处分：
（一）物业用房；
（二）门卫室、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊；
（三）按规划配建的非机动车车库；
（四）公用绿地、道路、场地、水景等；
（五）其它依法归全体业主所有的设施设备。
第四十三条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）拆改房屋承重结构、主体结构、破坏房屋立面；
（二）占用共用部位和消防通道，损坏共用设施设备；
（三）擅自改变共用部位，共用设施设备的用途；
（四）违章搭建建筑物、构筑物，改变房屋外立面造型；
（五）违章搭建保温阳台或原设计外的外附式防盗网；
（六）未经许可设置营业摊点，开办娱乐项目等；
（七）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
（八）排放污染物、有毒有害物质或产生超标准噪音；
（九）侵占、毁坏绿地、树木和绿化设备；
（十）无独立下水设施的，不允许开办餐饮、美容美发等用水经营项目；
（十一）法律、法规、规章和业主规约禁止的其它行为。
第四十四条 供水、供电、供气、供热、排水等经营单位要依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。划分原则为：
（一）供水：业主终端计量水表以外的供水设施设备；
（二）供电：业主终端计量电表以外的供电设施设备；
（三）供气：业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）供热：业主户外分户阀（含分户阀）以外的供热设施设备；
（五）排水：业主楼外排水井（含排水井）以外的排水设施设备；
（六）消防：住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消防栓等，由供水部门管理维护，公安消防部门监督检查；
（七）通信、有线电视：业主终端以外的设施设备。
上述单位因维修、养护需要，临时占用、挖掘道路、场地的，要经业主委员会同意，签订施工协议后实施，并要及时恢复原状。
第四十五条 物业服务企业受供水、供电、供气、供热、排水等经营单位委托，维修、养护相关设施设备的，委托单位要支付相关费用。
供水、供电、供气、供热、排水等经营单位需要的终端计量器具由经营单位负责提供、维修、养护、更新。
第四十六条 产权属于保洁单位的环卫设施，由环卫保洁单位维护。
物业管理区域内的生活垃圾，由物业服务企业运至转运站或环卫保洁单位指定地点后，由环卫保洁单位无偿运至垃圾处理场。非生活垃圾，由物业服务企业委托环卫保洁单位清运，清运费用按照物业服务企业与业主约定，由业主按规定标准支付。
原有住宅物业（单体栋号）的生活垃圾，有约定的，从其约定；没有约定的，由环卫服务单位负责清扫和清运。
第七章 专项维修资金
第四十七条 专项维修资金的缴存、使用等管理工作由建设行政主管部门物业专项维修资金管理机构负责。
专项维修资金的缴存方式、缴存对象、缴存比例，按建设部及省有关部门的规定执行。
第四十八条 专项维修资金要在银行专户存储，按楼建账、按户核算，专项用于房屋共用部位、共用设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作它用。
专项维修资金属于业主所有。
第四十九条 购买新建住宅物业的，应缴存专项维修资金。管理单位必须提供专项维修资金专用票据。产权人办理所有权登记时，须出具专项维修资金专用票据。
原有住宅物业（单体栋号）的大修、更新、改造等费用由全体业主按其拥有物业的建筑面积比例分摊。
第五十条 专项维修资金的过户、续筹、结算，要遵守下列规定：
业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户；
专项维修资金账面余额低于首次缴付额30%的，经业主大会会议研究决定，按业主房屋建筑面积的比例向业主续筹；
房屋灭失的，将专户账面余额返还业主。
第五十一条 专项维修资金须经2/3以上有投票权的受益业主书面同意后方可使用。
第五十二条 建设行政主管部门要定期将专项维修资金的收支和使用情况进行公示，并建立专项维修资金查询系统和监督制度及业主查询和对账制度。
第八章 投 诉
第五十三条 业主与物业服务企业发生纠纷的，可以向人民法院提起诉讼，也可以向县级以上人民政府建设行政主管部门投诉。
第五十四条 物业管理投诉的受理范围包括下列事项：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）损坏、隐匿、销毁应当移交资料的；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的；
（四）开发建设单位挪用代收的物业专项维修资金或不出具专用票据的；
（五）擅自改变物业管理用房用途或不按照规定配置物业管理用房的；
（六）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或使用权的；
（七）未按照物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务的；
（八）物业管理企业将一个物业管理区域的全部物业另行委托给他人管理的；
（九）法律法规规定的其它情形。
第五十五条 下列的投诉不予受理：
（一）投诉请求不明确的；
（二）投诉人与被投诉人已达成协议的；
（三）有关行政管理部门或人民法院已经受理的；
（四）投诉人要求财产和人身损害赔偿的；
（五）不符合法律法规和规章规定的。
第五十六条 县级以上人民政府建设行政主管部门受理业主或物业服务企业投诉的，要在10日内向相关投诉人做出答复。其中：属于物业服务企业过失的，要通知其改正；不属于物业服务企业过失的，要依法向投诉人做出详细解释。
第九章 法律责任
第五十七条 建设单位、业主、物业服务企业违反本办法规定的，按有关法律、法规、规章处罚。
第五十八条 建设行政主管部门或其它有关行政管理部门及其工作人员，不依法履行监督管理职责、滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位上级机关或有关主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十章 附 则
第五十九条 本办法由市建设行政主管部门负责解释。
第六十条 本办法自 2010年5月1日起施行。1999年7月28日颁布的《松原市城市住宅小区物业管理办法》同时废止。