江苏省无锡市人民政府办公室


无锡市政府办公室关于印发无锡市南水北调工程基金筹集和使用管理实施办法的通知


文号： 锡政办发〔2006〕247号 　
制发机关： 无锡市人民政府办公室 　


各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

　　《无锡市南水北调工程基金筹集和使用管理实施办法》已经市政府批准，现印发给你们，请遵照执行。

　　南水北调建设工程是党中央、国务院作出的重大战略决策，省政府决定在全省范围内通过提高水资源费征收标准来筹集南水北调工程基金，是推动全省区域经济发展的重要举措。各地要增强大局意识，抓紧贯彻水资源费调整政策，尽快调整到位，足额征收并按规定上缴南水北调工程基金。各有关部门要切实加强管理，确保我市南水北调工程基金征足、收齐、管严、用好。

　　二○○六年十二月二十八日

　　无锡市南水北调工程基金筹集

　　和使用管理实施办法

　　第一条 为筹集南水北调工程建设资金，规范南水北调工程基金筹集和使用管理，确保南水北调工程建设顺利实施，根据省政府办公厅《关于印发江苏省南水北调工程基金筹集和使用管理实施办法的通知》（苏政办发〔2006〕6号）精神，结合我市实际，制定本实施办法。

　　第二条 本细则适用于我市范围内南水北调工程基金的筹集和使用管理工作。

　　第三条 省下达我市南水北调工程基金征收任务 2.978 亿元。根据国家政策规定，省决定各地通过适当提高水资源费征收标准筹集南水北调工程基金。

　　第四条 南水北调工程基金属政府性基金，在全市范围内征收，征收期限为8年。全市直接从江河、湖泊或地下取用水资源的单位（包括中央直属和地方所属火电厂）和个人，均须按照本办法规定缴纳南水北调工程基金。对农村中的农民生活用水和农业生产用水，暂不征收南水北调工程基金。

　　第五条 南水北调工程基金通过提高现行地表水水资源费征收标准筹集，全市各类用水水资源费在现行征收标准基础上统一调增0.07元/立方米，具体执行标准以政府物价主管部门核定为准。新调增的0.07元/立方米水资源费统一由省级按定额集中，专项筹集南水北调工程基金。

　　第六条 南水北调工程基金由县级（含县级）以上水行政主管部门负责征收。所征收的基金纳入省级财政预算内管理。对征收基金所需工作经费，按照现行水资源费管理规定，由同级财政部门按部门预算等有关规定审核安排。

　　第七条 南水北调工程基金实行计量征收。取水单位和个人必须在取水口安装取水计量设施，并保证取水计量设施正常使用，按规定填报取用水报表，不得擅自拆除、更换取水计量设施。

　　第八条 南水北调工程基金实行按月征收。取水单位和个人在收到本期缴款单之日起15天内按规定方式足额缴付。逾期不缴或欠缴的，由收缴单位责令其限期缴付，并按照《江苏省水资源管理条例》规定予以处罚。

　　第九条 各市（县）、区水行政主管部门按月编制南水北调工程基金征收统计报表，同级财政部门按月编制收缴入库资金报表，每月对帐后，逐级报送市财政和市水行政主管部门汇总后报省。

　　第十条 各市（县）、区人民政府负责本行政区域内南水北调工程基金的筹集和上缴工作。无锡市城市供水和区域供水的自来水水资源费由无锡市水利局征收。为方便管理，调动各地征收积极性，市将按照《江苏省南水北调工程基金筹集和使用管理实施办法》的统一规定，根据各市（县）、区2001年工业和城镇用水量核定基金上缴任务（详见附表）。超收部分全部作为水资源费纳入同级财政国库，不再作为南水北调工程基金管理；不足部分由各市（县）、区从水资源费等渠道解决。

　　第十一条 市和市（县）、区财政部门应设立南水北调工程基金收入汇缴专户，专门用于缴纳南水北调工程基金。该专户除缴省或将超收部分作为水资源费缴入同级财政国库外，只收不支。每月最后一个工作日，市（县）、区财政部门应按规定将财政专户所收南水北调工程基金缴入省级金库。在填写缴款书时，“财政机关”栏填写“江苏省财政厅”，“预算级次”栏填写“省级”，“预算科目”栏填写基金预算收入科目第8709款“其他项目收入——南水北调”。

　　第十二条 各市（县）、区超收留用部分，由当地政府按照水资源费规定用途使用。

　　第十三条 市及市（县）、区各有关部门要严格按照本办法规定的征收范围、征收对象和征收标准，足额征收南水北调工程基金，并根据核定上缴任务及时解缴，不得多收、少收、免收、缓收，也不得隐瞒、截留、坐收坐支南水北调工程基金。市及市（县）、区财政、水利、物价、审计、监察部门要加强对南水北调工程基金征收、使用和管理的监督检查。对违反规定的单位和个人，要按照有关法律法规予以查处。

　　第十四条 征收南水北调工程基金以后，水资源费分成办法待省财政厅、水利厅明确后另行通知。

　　第十五条 本办法由市财政局、市水利局、市物价局商市有关部门负责解释。

　　第十六条 本办法自2006年 1 月 1 日起执行。

　　附件：各市（县）、区南水北调工程基金上缴数额表

　　附件：

　　各市（县）、区南水北调工程基金上缴数额表

　　单位：万元

　　额度市、区别 现状用水量（亿立方米） 每年上缴基金额度 8年累计上缴基金额度

　　无锡市城区 2.24 1570 12560

　　江阴市 1.40 980 7840

　　宜兴市 0.83 580 4640

　　惠山区 0.41 290 2320

　　锡山区 0.28 200 1600

　　滨湖区 0.16 110 880

　　合计 5.32 3730 29840

　　


审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法

黑龙江省北安市人民法院 王丹　王长君

一、商品房买卖合同的效力问题
　　对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
二、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
3、.抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。