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独立董事制度浅议/杨凡

时间:2024-07-24 06:25:24 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8426
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独立董事制度浅议



杨凡1 郑桂华2 刘建3

作者单位:作者1,2湖北省五峰县人民法院 作者3,湖北省恩施自治州联通公司

内容摘要:独立董事制度被引入我国上市公司治理结构体系中已将近四个年头,由于我国上市公司自身的特点,以及证券市场的不成熟,该项制度并没有起到引入者预期的功效。其制度设计与运行实践,均表现出诸多问题。植根于一元制公司治理结构中的独立董事制度,要适应中国特点的公司治理环境,必须做出相应的改良与完善。本文试图通过对中西方不同的公司治理结构的比较探讨,分析我国上市公司治理结构中独立董事制度的设计与运行的缺陷问题,提出完善我国独立董事制度的建议。

关键词: 独立董事 公司治理结构 现状 完善




一、独立董事制度概述
(一)独立董事的概念
有观点认为,所谓独立董事(independent director),是指独立于公司股东且不在公司中内部任职,并与公司或公司经营管理者没有重要的业务联系或专业联系,并对公司事务做出独立判断的董事。也有观点认为,独立董事应该界定为只在上市公司担任独立董事之外不再担任该公司任何其他职务,并与上市公司及其大股东之间不存在妨碍其独立做出客观判断的利害关系的董事。中国证监会在《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》中认为,上市公司独立董事是指不在上市公司担任除董事外的其他职务,并与其所受聘的上市公司及其主要股东不存在可能妨碍其进行独立客观判断关系的董事。笔者认为,尽管各种概念界定形相雷同,但仍有细微区别之处,独立董事能否持有该上市公司微量股份,第一种界定方法应该是默许的,后两种则持否定态度,根据国内通行的观点,独立董事不应持有该上市公司的任何股份,以保持其独立性。从“妨碍”与“可能妨碍”的语义分析比较来看,后者是作出了一种可能性推断,应该更符合逻辑和独立董事的选任机制的施行。中国证监会对于独立董事这一概念的界定,笔者认为是较为准确的。
(二)独立董事制度的发展历程
独立董事制度最早起源于20世纪30年代,1940年美国颁布的《投资公司法》是其产生的标志。该法规定,投资公司的董事会成员中应该有不少于40%的独立人士。其制度设计目的也在于防止控制股东及管理层的内部控制,损害公司整体利益。70年代“水门事件”以后,许多著名公司的董事卷入行贿丑闻,公众对公司管理层的不信任感加剧,纷纷要求改革公司治理结构。1976年美国证监会批准了一条新的法例,要求国内每家上市公司在不迟于1978年6月30日以前设立并维持一个专门的独立董事组成的审计委员会。由此独立董事制度逐步发展成为英美公司治理结构的重要组成部分。据科恩—费瑞国际公司2000年5月份发布的研究报告显示,美国公司1000强中,董事会的年均规模为11人,其中内部董事2人,占18.2%,独立董事9人,占81.1%。另外,据经合组织(OECO)的1999年世界主要企业统计指标的国际比较报告,各国独立董事占董事会成员的比例为:英国34%,法国29%,美国62%。独立董事制度的迅速发展,被誉为独立董事制度革命。
(三)制度设计的理论依据
1.代理成本理论
企业发展壮大以后,必然面临企业所有权与经营权的分离,如何保证经营者不会背离所有者的目标,减小企业的代理风险,控制代理成本,成为公司治理中一个非常重要的问题。该理论认为,代理成本的降低,必然要求提高经营管理层的效率,同时又必须防止内部人控制问题,所以希望通过创设独立董事制度来改变经营者决策权力的结构,达到监督、制衡的作用,从而保证经营者不会背离所有者的目标,促进代理与委托双方利益的一致,提高运营效益。其理论着眼点在于改革经营管理层权力配置结构来促进经营管理层的安全有效运作,从而减少代理成本。亦言之,以最小的投入得到最大的产出。这种理论最大的特点是从企业法人的盈利性的根本目的出发,推演出优化管理层权力配置的必要性,得出对独立董事制度创设必要性的结论。
2.董事会职能分化理论
在一元制的公司治理结构中,监事会的缺省而使董事会承载了自我监督的职能,在任何一种权力配置结构中,自我监督总是最为弱化的。所以必须在分工上要求有专门的董事承担监督之责,以达到内部权力制衡的目的。这种董事会内部职能分化的必需性,为独立董事制度的创设提供了理论根源。该理论认为,监事会的缺省导致监督职能的缺位,从而应该从董事会中分化出部分董事补位。这种理论蕴含了一个既定的前提,那就是企业经营管理层必须通过权力配置平衡才能高效运作。其实,从这个角度上讲,职能分化理论和代理成本理论并没有实质的区别,都是致力于改革公司权力结构配置,使这种结构更加稳定、高效、安全,从而为企业带来更好的经营效益。两者区别只是在于代理成本理论更加抽象,视野起点相对较高,而职能分化理论更加注重公司治理运行中的现实需求性。
(四)我国对独立董事制度的态度
我国现行《公司法》创制时,主要是借鉴了日本的立法模式,并没有考虑到独立董事制度。1999年国家经贸委与中国证监会联合发布的《关于进一步促进境外上市公司规范运作和深化改革的意见》要求在境外上市公司中设立独立董事制度;《上市公司章程指引》对于境内上市公司的独立董事则是采取了许可的态度,而并非鼓励的态度。2001年8月中国证监会发布了《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》,强制要求所有上市公司必须按照《意见》规定,建立独立董事制度;同时,2004年9月中国证监会发布了《关于加强社会公众股股东权益保护的若干规定》,进一步肯定并完善了独立董事制度,正在修改的《公司法》,草案中也明确规定了建立独立董事制度。由此可见,独立董事这种泊来品,正一步一步走入我国公司法人治理结构体系之中。
二、上市公司治理结构与独立董事制度关系探讨
(一)英美国家公司治理结构与独立董事制度的契合
1.英美国家公司治理结构特点
(1)一元制治理模式。英美国家在公司治理的权力配置设计上采用了一元制模式,亦称单层模式。公司机关只设置董事会与股东大会,缺省监事会,权力配置上董事会集经营与监督权于一身。这种治理模式的设计缺陷在于董事会自我监督机制乏力,在公司内部缺乏能与之抗衡的力量,易导致董事会独断专行、内部控制与关联交易频繁、公司利益的私人化等现象,不利于公司的稳健发展与代理成本的降低。迫切需要一种新的制度来改变这种权力失衡状态。
(2)股权结构与股东监督。股东是公司财产及利益的所有与享有者,其也总是希望董事会能够高效运作,尽勤勉之责。因此股东也会对董事会施以一定的监督,这对于控股股东尤其重要。但是,英美证券市场属于较为成熟、完善的市场主导型市场,中小股东众多,股票换手率低,投资性较强。如果每一个中小股东都去对董事会施以监督,必然导致成本的高昂付出,都希望别的股东去积极监督董事会的经营行为,而自己不需要付出监督成本却坐享其成,最终结果是怠于监督,这也迫切需要一种新的机制设计来解决这一问题。
2.独立董事制度与治理现状的契合
应该说,独立董事制度的设计实现了与当时公司治理现状的契合,由独立董事组成的审计委员会作为董事会的附属机构,行使对公司业务及财务的监督权,弥补了监事会的缺省而带来的缺陷。曾有学者认为,这种思维方式是用大陆法系公司的“三权分立”理念来评判英美国家的一元制模式,从而得出其制衡缺陷与独立董事契合的结论。笔者认为,从独立董事制度产生的历史背景与理论根源来看,独立董事制度设计的目的与初衷仍然是解决上市公司的内部人控制问题,消除公众对管理层的信任危机,其角色仍然是定位于监督,达到制衡董事会权力配置之目的,这也符合英美公司治理环境的实际情况。另外,用“三权分立”的治理理念评判一元制模式,本身也无可厚非,因为400多年的公司治理实践已经表明,只有构建良好的经营层权力制衡体系,才能保证公司的高效、健康、稳定运作。对于独立董事在上市公司中的角色定位问题,英美国家流行的观点有三种:(1)监督角色,独立董事的设计目的就是为了解决企业所面临的代理问题,通过独立董事参与企业的经营管理,提高公司决策的高效性与科学性,解决管理层控制问题。(2)战略角色,也即流行的专家角色。独立董事运用自身的知识与能力来促进公司决策的科学性,提高公司的运营效益。(3)政治角色,利用独立董事充当政治说客,说服政府或疏通政企关系。笔者认为不管独立董事到底在企业中充当什么角色,但是这种制度设计的初衷,依然是定位于监督,而所谓的战略与政治角色,至多是一种制度设计的附属功能。
(二)独立董事制度对大陆法系国家公司治理结构的补充
1.大陆法系国家公司治理的特点
(1)二元制治理模式
受“三权分立”思想的影响,以德、日为代表的大陆法系国家在公司权力配置上也设计为决策、经营、监督三大权力模块,以实现权力的有效制衡和行使。其与一元制治理模式的区别在于设立了专门的监事会,专司监督之职。但同在二元制治理模式下,监事会与董事会的权限配置,各个国家仍有一定的区别。德国的公司法规定,董事会应当产生于监事会,对监事会负责,亦言之,监事会是董事会的上位权力机构,便于监事会更好地监督管理董事会的经营行为;而日本的公司法则规定,董事会与监事会均产生于股东大会,对股东大会负责,二者是平行制衡关系,我国公司法的规定也相似于日本。两种不同的设置方式带来了两种不同的监督效果,在实际运行中平行监督明显弱于上位监督。
(2)二元制治理模式的缺陷
从权力制衡的角度思考,二元制治理模式相对较为合理,但是通过实践运行,其仍然透露出以下一些缺陷:①监督乏力,这种缺陷主要体现在公司董事会与监事会并行的权力构造体系中,监事会的监督能力往往发挥欠佳。一方面,董事会成员个人能力普遍强于监事会成员,在管理层选任上,能力强的管理人员往往被选做董事而不是监事。另一方面,信息不对称造成对董事会监督乏力,公司运营的计划方案董事会成员往往比监事成员更熟悉,监事会的监督一般体现为事后监督,具有滞后性。②监事附庸化。通过一系列统计资料表明,由于董事会能控制经营大权,其在公司运营中往往处于主动地位,监事被附庸化,成为一种虚置的摆设,这种现象在我国尤为明显。
2. 独立董事制度对大陆法系国家公司治理结构的补充
独立董事制度的设计初衷是制衡董事会权力配置,而对二元制的公司治理结构,似乎显得不太需要,对其制度的引进,会改变现有的权力构造体系,并造成其与监事会权限的碰撞。所以有学者据此认为,二元制治理模式只需要改革加强监事制度,不必引入独立董事制度。但主流观点仍然认为在二元制公司治理结构下,引入独立董事制度,是对公司治理结构的完善与补充:第一,监事会监督具有滞后性,无法及早对董事会经营行为做出判断。第二,监事会改革并无成熟方案,比如“独立监事”等理论构想只处于探讨之中,未能治本则应先治标。第三,发挥专家功能,提高运营决策的科学性。第四,实现多元化的公司治理结构,降低内部人控制风险。需要注意的是,大陆法系国家也并非完全采取单一的二元制治理模式,根据欧盟《欧盟第5号公司法指令草案》的规定,欧盟对公司治理模式的选择,采取了折衷的态度,允许公司做出选择。
(三)结论
通过对两大法系典型国家公司治理结构的分析,我们不难看出:第一,公司治理结构的权力构造决定了独立董事的性质定位。一元制治理结构下独立董事的职责定位为监督,这也是独立董事制度起源于英美国家的原因,公司权力构造中权力制衡性不明显,基于理想化的董事会设计,“善良家父”未必能尽勤勉之责。二元制治理结构下独立董事的职责主要是辅助监事会职能或充当专家角色。第二,独立董事在英美国家公司董事会中的高额构成比例,只能理解为权力制衡体系中的权力配置的需要,不能理解为扮演专家角色,充当职业经理人,因为只有独立董事在董事会中的高额构成比例,才能形成与内部董事相抗衡的力量。第三,独立董事制度只是一种制度设计,不能人为地与国界、意识形态匹配,只能与公司治理模式、证券市场环境相关联。
三、我国独立董事制度的发展现状
(一)上市公司独立董事制度发展概况
1.规模
据沪、深股市资料显示,截止2003年2月底,沪深股市共有上市公司1224家,其中A股企业1192家,其共有独立董事3900名。按照今天1300多家上市公司的总量计算,每家上市公司平均有3名独立董事,基本符合2001年中国证监会所发布的《指导意见》的要求,但相对于欧美发达国家来说,我国独立董事的整体规模偏小,在董事会中的构成比例也偏低,难以发挥制度设计时的初衷。
2.构成
我国上市公司独立董事的构成中,高校教师与科研人员占39.46% ,律师、审计师、咨询顾问分别占6.89%、8.56%、7.79%,实业家占13.82%,退休人员占8.84%,其他人员14.36%。在这其中,具有经济学背景的人占绝大多数,这说明我国独立董事在构成上,偏重于专业背景与业务联系,与欧美发达国家差距并不明显。但值得关注的是,欧美国家独立董事构成上多为企业家、银行家、律师或会计师等,这说明欧美国家更为务实。而与我国所谓的“花瓶董事”、“名人董事”相去甚远。

交通部关于颁发《交通工业产品的企业标准水平认定暂行办法》的通知

交通部


交通部关于颁发《交通工业产品的企业标准水平认定暂行办法》的通知

1988年10月5日,交通部

各省、自治区、直辖市、计划单列市交通厅(局),部属一、二级工业企业,部属各事业单位,部标准计量所:
为加强交通工业产品的企业标准化工作,认真落实《国务院关于加强工业企业管理若干问题的决定》、《交通部工业产品质量监督抽查试行办法》、《交通部优质产品管理办法》,提高交通工业产品质量,特制定《交通工业产品的企业标准水平认定暂行办法》,现印发给你们,请按要求做好交通工业产品的企业标准水平的认定工作。以往发布的企业标准也应清理修订后,按此办法进行认定。试行中有什么问题,请随时告部。

交通工业产品的企业标准水平认定暂行办法
一、为加强交通工业产品的企业标准化工作,推动采用国际和国外先进标准,贯彻落实《国务院关于加强工业企业管理若干问题的决定》以及《交通部工业产品监督抽查试行办法》和《交通部优质产品管理办法》,促进产品质量与企业科学管理水平的提高,特制订本办法。
二、本办法适用于公路车辆机械(包括公路客车、挂车、半挂车;公路桥梁机械;筑、养路机械;汽车保修设备及路面检测仪器等)、港口机械(包括港口门式、轮胎式起重机;吸粮机、抓斗卸船机及夹皮带装卸机;门架、高架集装箱起重机;港口牵引车、叉车及港口输送机等)、水运安全设施、内河船舶(含水泥船)等交通部归口管理的工业产品。凡生产及维修以上产品的企业都可自愿按此办法申请产品的企业标准水平认定。
三、交通工业产品的企业标准分为A、B、C、D四个等级,各级应达到的水平如下:
1. A级—达到当代国际先进水平;
2. B级—达到发达国家七十年代末八十年代初的先进水平或国际通用标准水平;
3. C级—达到国内同行业先进水平;
4. D级—达到企业所在省、自治区、直辖市内同行业先进水平。
四、交通工业产品的企业标准认定等级的有效期一般为三年,在认定的有效期限内作用范围如下:
1. A级
(1)申请国家优质产品的依据之一;
(2)采用国际标准验收的依据之一;
(3)申报交通部优质产品的依据之一;
(4)发放生产许可证的依据之一;
(5)产品质量监督抽查评定的依据之一;
(6)同行业质量检查评比的依据之一;
(7)申报列入国家、部(专业)标准制修订计划的依据之一;
(8)为批准地方标准的技术审查的依据之一。
2. B级
同A级的(2)—(8)。
3. C级
同A级的(3)—(8)。
4. D级
同A级的(5)—(8)。
五、凡生产交通工业产品的企业在申请评审国家级企业时,其主要产品的企业标准必须经过水平认定并取得证书。
六、标准水平的认定及认定级别由企业提出申请,并填写《产品的企业标准认定申请书》(见附件1)一式五份,报认定机关申请认定。
七、交通部标准计量研究所为交通工业产品的企业标准水平的认定机关,承担认定工作。
各省、自治区、直辖市交通厅(局)可指定负责标准化工作的机关承担D级水平的认定工作,并将指定的认定机关名称及开展认定工作的情况报交通部标准计量研究所备案。
八、认定机关应按如下要求做好认定工作:
1. 认定机关收到企业申请后,应立即组织熟悉该方面业务的工程技术人员开展认定工作,一般项目应在一个月内完成级别确定;
2. 认定机关认定标准水平应以同类产品的国内外先进标准为依据,并参考申请水平认定的企业的产品标准(含编制说明)及相关标准,表征同类产品水平的有关资料进行综合分析,必要时亦可采取现场检查或与同类产品实物进行测试对比;
3. 认定机关对产品的企业标准认定的主要内容是审查对比标准中应规定的产品性能,质量要求是否齐全、其指标是否先进,并结合试验方法,检验规则等确定级别;
4. 认定机关确定标准级别必须依据充分、实事求是、科学合理,严禁弄虚作假,杜绝各种形式的不正之风;
5. 经申报企业同意,认定机关可协助企业修改标准,按修改后的标准确定级别;
6. 认定机关应对企业申报的全部资料保密,未经申报单位同意不得外传,以确保申报企业的权益;
7. 认定机关确定标准级别后填写《产品的企业标准认定证书》(见附件二)一式五份,送部科技司、体改司、企业主管部门及申报企业各一份,一份存档。
九、标准水平的认定可与产品鉴定、技术设备引进的标准化审查、申报优质产品、企业定级升级、采用国际和国外先进标准的验收等有关工作结合进行,不必分别申请。
十、申请工业产品标准的企业应向认定机关交纳认定服务费,每项标准收认定服务费二百至五百元。个别重大复杂项目,双方协商解决。
十一、原交通部企业管理局(87)企质字027号《交通部创优产品标准审查暂行办法》继续有效。
十二、本办法自发布之日起实施。

附件一 产品的企业标准水平认定申请书
标准名称
产品名称

型号规格

注册商标

企业名称(章)

填报日期 一九 年 月 日
一 般 情 况
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| 企业负责人| |标准化负责人| |
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|企业通讯地址| |电话| |电挂 | |
|------------|------------------|--------------------------------------|
|企业主管部门| |通讯地址| |
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|申请认定级别| |
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| 一、产品的企业标准及相应的技术标准目录(标准文本附后) |
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| 二、产品用途、特点,采用国际、国外标准和制定企业标准的简要说明 |
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| 三、该产品创优、行检、获奖及销售情况 |
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产品的企业标准水平对比
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| 产品主要质量 | | 国家或专业 | | |
| | 企业标准 | | 国际标准 | 国外先进标准 |
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省内同类产品 |国内同类产品|国外同类产品|
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附件二 产品的企业标准认定证书
标准代号名称--------------------证书编号--------------------
产品型号名称--------------------标准水平级别
企业名称------------------------有效期 年 月至 年 月
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| 产品主要 | | 省内同行业 | 国内同行业| 国际通用 | |
| | 企业标准 | | | | 国际先进水平 |
| 质量指标 | | 先进水平 | 先进水平 | 标准水平 | |
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综合评价:


认定机关(章)

年 月 日

审查: 审核:



呼和浩特市住宅区物业管理办法

内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


呼和浩特市政府令第12号


《呼和浩特市住宅区物业管理办法》已经2000年4月10日市人民政府第18次常务会议讨论通过,现予发布施行。

市长 柳秀

二OOO年四月十二日


呼和浩特市住宅区物业管理办法



第一章 总 则
第一条 为了加强城市住宅区物业管理,规范物业管理服务行为,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,创造良好的居住环境,根据国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理。中央、自治区驻呼单位的物业实行属地化管理。
第三条 本办法所称住宅区物业(以下简称物业),是指住宅以及相关的住宅共用部分、共用设备和共用设施。
本办法所称业主,是指物业的所有权人。
本办法所称使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理公司,是指接受业主或者业主委员会的委托,根据物业委托管理合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门,负责组建业主委员会,培育物业管理公司,监督、指导业主委员会和物业管理公司的工作;培育物业管理市场,规范物业管理行为;统一管理物业管理专用基金;加强对财政拨付的住房建设资金及维修基金的管理;负责组织实施本办法。
建设、电力、邮电、环保、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责,协同实施本办法。
城市建设和管理实行“两级政府,三级管理,四级网络”的形式,市内四区街道办事处、居委会应当注册相应的物业管理公司,做好物业管理工作。
驻区非作战部队、武装警察部队的后勤保障社会化管理,政府给予一定的优惠政策。
第二章 物业管理公司及其职责
第六条 物业管理公司是从事物业管理以及提供有偿服务的经营单位,具有独立企业法人资格。
第七条 成立物业管理公司必须符合下列条件:
(一)有符合公司法人登记的名称和组织机构;
<二)有适用物业管理经营活动的固定场所;
(三)有与经营规模相适应的注册资金;
(四)有初级以上的工程、经济、会计等专业技术人员各一名以上;
(五)法律、法规规定的其他条件。
第八条 成立物业管理公司,必须报市房产行政主管部门审核,取得《物业管理企业资质证书》,并领取《营业执照》,方可开业。
第九条 《物业管理企业资质证书》实行年检制度。
物业管理公司的从业人员实行持证上岗制度。从业人员上岗执业必须持有市房产行政主管部门核发的岗位证书。
第十条 物业管理公司接受委托实行邀请招标、公开招标制度。
第十一条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理,签订书面合同。委托管理合同应当自签订后十五日内报市房产行政主管部门备案。
第十二条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理:
(一)房屋的使用、维修、养护;
(二)消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;
(三)清洁卫生;
(四)车辆行驶及停泊;
(五)公共秩序;
(六)市房产行政主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第十三条 物业管理公司的权利:
(一)根据有关法律、法规,结合实际情况,制定本住宅区物业管理办法;
(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;
(三)制止违反住宅区物业管理规定的行为;
(四)选聘专营公司承担专项经营业务;
(五)对无故不交各项应交费用的业主和使用人,物业管理公司可要求其限期缴纳并按规定收取滞纳金。
第十四条 物业管理公司的义务:
(一)以为业主服务为宗旨,注重社会效益、经济效益和环境效益;
(二)按市房产行政主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理;
(三)接受业主委员会和业主的监督;
(四)组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动;
(五)按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
第十五亲 物业管理服务收费,应当遵循公平、合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第十六条 物业管理服务收费包括下列项目;
(一)管理费。用于物业管理区域的日常管理,包括物业管理区域内的巡视、检查,物业维修、更新费用的财务管理,物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;
(二)房屋设备运行费。用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;
(三)绿化管理费。用于绿地,花草的浇灌修剪;
(四)保洁费.用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;
(五)保安费。用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;
(六)维修费。用于物业维修服务所需的费用。
前款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项费用按月分项计算,第(六)项费用按实际维修项目计算。
第十七条 物业管理服务收费的标准按照下列规定确定:
(一)住宅的公共性服务收费标准,由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门制定,并领取由市物价行政主管部门核发的《收费许可证》。
(二)其他服务项目的收费标准,由物业管理公司与业主委员会或者业主、使用人协商确定。
第十八条 业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的,从其约定。
物业管理服务费用经约定可以预收,预收期限不得超过三个月。
第十九条 物业管理公司收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托,物业管理企业自行提供服务收费的,业主或者使用人可以不支付。
第二十条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市房产行政主管部门和委托管理合同规定的标准,或者违反委托管理合同规定的,业主委员会或委托方可以终止合同。
第二十一亲 物业管理公司应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内,向业主委员会力,理下列事顷,并报市房产行政主管部门备案;
(一)对预收的物业管理服务费用按实结算,多收的部分予以退还;
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务账册;
(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第三章 业主自治管理
第二十二条 业主委员会是在市房产行政主管部门指导下,在物业管理区域内代表全体业主对物业区域实施自治管理的组织,代表和维护业主的合法权益。
第二十三亲 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生,业主委员会委员应当由业主担任。
一个物业管理区域内,有下列情况之一的,市房产行政主管部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会:
(一)公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;
(二)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;
(三)住宅出售己满两年。
第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,持下列文件向民政部门登记后,到市房产行政主管部门备案;
(一)成立业主委员会登记申请书;
(二)业主委员会委员名单;
(三)业主委员会章程;
(四)业主公约。
第二十五条 业主委员会的权利:
(一)召集和主持业主大会;
(二)制定业主委员会章程和业主公约;
(三)选聘或续聘物业管理公司,并与物业管理公司签订委托管理合同;
(四)审议物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;
(五)检查、监督物业管理工作的实施以及规章制度的执行。
第二十六条 业主委员会的义务:
(一)协助物业管理公司落实各项管理措施;
(二)督促业主执行物业管理的各项规定,履行管理公约,及时交纳各项管理服务费用;
(三)接受业主的监督;
(四)接受市房产行政主管部门的指导和监督;
(五)协调业主与物业管理公司的关系。
第四章 物业的接管、使用和维护
第二十七条 开发建设单位在工程竣工综合验收合格,并领取有关部门签发的《综合验收合格证书》后,须到市房产行政主管部门申报办理物业移交手续。
第二十八条 办理移交手续的物业,由业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。
业主委艮会成立之前,由开发建设单位委托物业管理公司对物业进行管理,签订委托管理合同。
第二十九条 开发建设单位在移交物业时,向业主委员会及物业管理公司提交下列工程律设资料:
(一)竣工验收合格证书及有关资料;
(二)规划总平面图;
(三)竣工总平面图;
(四)地下管网竣工田;
(五)建筑施工全套图纸;
(六)其他必要的资料。
第三十条 开发建设单位在移交物业时,应提供一定比例的物业管理用房,其产权归全体业主所有。
第三十一条 业主或使用人使用房屋应遵守下列规定:
(一)未经有关部门批准,不得改变房屋结构、用途和外貌;
(二)不得对房屋的内外墙体、梁、柱、楼板、阳台、平台、屋面、通道擅自进行凿、拆;
(三)不得在房屋内外堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有损房屋安全和危害人体健康的危险物品;
(四)不得侵害他人的合法权益;
(五)不得利用房屋从事违法和违反社会公德的活动。
第三十二条 房屋的维修责任,按下列规定划分;
(一)室内部分,由业主负责维修;
(二)房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋奉体共用设施,由物业管理公司组织定期养护和维修,其费用从公共性服务收费中支出。
住宅小区共用设施的重大维修工程费从共用设施专用基金中支出,不足部分按业主所拥有的住宅建筑面积比例分摊。
第三十三条 住宅小区内道路、沟渠、化粪池、污水井、绦地、路灯、娱乐场所、停车场、自行车棚等公用设施由物业管理公司统一管理维护.管理维护费用从公共性服务收费中支出。
第三十四条 住宅小区楼外水、电、暖、煤气、通讯等管线的维修养护,分别由供水、供电、供热、供气、通讯等单位负责。
第三十五条 在住宅小区内不得有下列行为:
(一)在小区内空地搭建各类违章建筑,堆放物品;
(二)占用楼梯间、通道、屋面、干台、道路、停车场等公用设施影响其正常使用功能;
(三)侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品,践踏花园草地;
(四)擅自张贴标语、广告和各类启事,悬挂广告牌或物品;
(五)损毁、涂划公共设施;
(六)随地丢撒果皮、废纸和杂物;随地倾倒垃圾、污水,随地吐痰、大小便;
(七)往垃圾道内倾倒非生活用垃圾、污水,倾倒体积过大的废弃物;
(八)饲养家禽、家畜;
(九)排放有毒、有害物质;
(十)随意停放车辆和乱鸣喇叭;
(十一)擅自接引水、电、煤气、排水等各种管线或开挖道路等;
(十二)法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第三十六条 有关专业部门在住宅小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、供热、煤气、邮电通讯等管道管线,须持有关部门签发的施工许可证,事先与业主委员会联系,签订协议并交纳一定的保证金后方可开工。对开挖后的路面、绿地等恢复原状后,退还保证金。保证金由物业管理公司代管。
第五章 维修基金的管理与作用
第三十七条 住宅共用部位、共同设备和共用设施,应当设立维修基金。
维修基金按下列规定收取:
(一)商品房出售时,六层住宅按售房款的2%收取,六层以上住宅按售房款的3%收取;
(二)单位出售公有住房时,桉售房款的20%提取。
(三)公房的购买者按购房款的2%收取。
物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新,不得挪作他用。维修基金设专户管理。售房单位办理产权登记时,应将维修基金统一移交市房产行政主管部门代管。
物业维修基金的管理和使用执行建设部、财政部印发的《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)。
住宅的共用部位、共用设备和共用设施维修、更新时,由业主委员会向市房产行政主管部门提出申请,市房产行政主管部门对维修项目进行鉴定并审核预算后,报市政府批准方可使用.项目维修由市房产行政主管部门指定有资质的专业队伍实施。
第三十八条 业主转让住宅时,其物业维修基金不予退还,继续用作住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新,其中由业主交纳的剩余部分,由受让人向转让人支付。
第六章 法律责任
第三十九条 未申领《物业管理企业资质证书》从事物业管理活动的,限期予以补办,并由市房产行政主管部门处以1000元罚款。
第四十条 未向市房产行政主管部门移交维修基金的,限期移交,否则不予办理房屋权屑登记。
第四十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依照行政复议法、行政诉讼法的有关规定,申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉,又不履行决定的,由作出处罚规定的机关申请人民法院强制执行。
第七章附 则
第四十二条 物业管理区域内的非居住物业管理,旗县辖区内的物业管理,参照本办法执行。
第四十三条 本办法的具体应用问题,由市房产管理局负责解释。
第四十四条 本办法自公布之日起施行。1996年制定的《呼和浩特市物业管理暂行办法》同时废止。